TEMU、SHEIN在美增长超7倍！3.5亿物流仓储空间需求如何重塑物流格局？

房地产投资信托公司Prologis发布一份《The E-Commerce Boom Isn’t Over: Implications for Logistics Real Estate》（《电子商务热潮尚未结束：对物流地产的影响》）报告，研究了在经历疫情和经济重启的外部冲击后，消费者行为回归长期优先事项：价格、便利性和多样化选择，并探讨了这一趋势对零售商、供应链和物流房地产的长期影响，而这些都与未来的电商发展息息相关。

美国人口普查局（Census Bureau）的数据显示，电商销售额占据零售总额的16.1%，同比增长80个基点，相比疫情前最后一次统计的数据高出490个基点。

而据Prologis统计的数据显示，目前电子商务在“核心零售商品销售”中的渗透率为24%。2024年，在线零售占美国商品销售增长总额达到56%，电商销售额年增长率达到8%（经通胀调整后增长10%，不含汽车、加油站和餐饮服务，仅关注商品交易），而传统实体零售销售额的增长仅有1.8%。另外，在过去几年，电商的年均复合增长率达到16%，传统实体零售的增长率为5%。

对此，Prologis研究副总裁Melinda McLaughlin表示，电商销售占据零售销售总额的50%以上表明了自疫情以来，消费者的购物方式已经发生根本性改变，并且仍在持续演变。到2030年，美国电商渗透率将达到30%，超过目前24%的水平。

快速增长的电商行业正在持续增加对物流仓储空间的需求，电商在物流仓储需求中的占比已经超过了疫情前的平均水平。数据显示，自2019年（疫情前）以来，电商占用的物流仓储空间增长了12%，而零售商的店面空间则缩减了2.4%。

Prologis表示，2024年电商业务履约所需要的物流仓储空间是传统实体零售的三倍，推动的因素包括更广泛的产品种类、更深的库存水平、空间密集的直接面向消费者的运输、退货处理和组装等增值服务。预计这一趋势将在未来五年内额外带来2.5亿至3.5亿平方英尺的物流仓储空间需求。电商渗透率的增长正在直接转化为对工业地产需求的增加，美国电商市场份额每增长1%，就会额外吸纳5000万至7000万平方英尺的工业仓储空间。

随着电商渗透率的提升，企业正在重新调整供应链，以优化配送速度，从而推动对地理位置优越的物流空间的需求增长。数据显示，2024年电商企业的新增租赁需求相较于2023年增长19%，高于2023年的14.1%和2022年的12.2%，美国的三大核心市场南加州、纽约市和芝加哥占据了电商仓储租赁份额的55%。

全球贸易格局的变化正在推动跨境电商需求的增长，并带动物流仓储租赁活动的上升，尤其是在亚洲地区的增长，成为推动物流仓储空间增长的重要因素。

对于亚洲电商企业而言，美国市场可能占其销售额的40%。例如：中国的电商巨头SHEIN和TEMU在美国的在线销售收入从2022年的60亿美元增长至2024年的预估440亿美元，增幅超过七倍。近两年来，这两个电商巨头都调整了自己的商业模式，正在加速引入更多的美国本土第三方卖家，并扩大了美国的物流仓储布局，以维持增长势头。

商流带动下，亚洲第三方物流（3PL）企业正在美国大规模扩张，2024年在美国工业地产租赁中的占比达到将近20%，尤其集中在南加州和美国东北部，2025年这一趋势仍将继续保持。

电子商务销售激增的一个后果是实体门店关闭数量的上升。Prologis指出：“随着库存和运营向物流设施转移，展示厅、小型商店和有限的店内库存等趋势正在减少线下门店的存货量，同时增加了对附近仓库快速补货、发货和履约的需求。”

数据显示，过去5年，随着零售业务的萎缩，美国电商企业的物流占用空间增长了12%，而不包括服务零售在内的零售占用空间下降了2.4%；反映出企业对物流需求的增长。

不过，零售商对仓储空间的需求依然强劲。现在，越来越多的消费者希望享受免费退货以及当日达或次日达的配送服务，这迫使零售商重新规划仓库选址，增强仓储和配送设施，并优化履约策略，以便更接近城市中心，实现更快的配送，从而推动了城市中心附近的租赁增长。

除了线下购物选择减少外，Prologis还观察到供应链层面的投资不断增长，这意味着消费者今天或明天就能可靠地在线购买到更多商品，同时享受更快的配送服务，在线购物被认为具有良好的性价比，各种调查数据显示，消费者在购买前通常会先在线上比较价格。

因此，电子商务的核心优势——价格、便利性和丰富的商品种类，依然是其增长的关键驱动力。随着物流和供应链的不断优化，消费者对于线上购物的期望值也在提升。如今，我们几乎可以在线购买任何想要的商品。电商市场的增长势头依然强劲，远未达到天花板。

Prologis还谈到了美国“最低免税政策”（De Minimis）的影响。虽然通过低价值免税政策进入美国的商品仅占美国商品进口总额的2%，亚洲进口商品的占比仅为4%，但依赖“按需生产”模式并通过空运进行小批量发货的企业将不得不调整策略。

Melinda McLaughlin表示，“最低免税政策”（De Minimis）的调整涉及多个因素，其中之一就是“价值导向型”电商业务的快速增长，尤其是面向青少年的快时尚电商平台，例如：SHEIN、Temu和TikTok Shop等，这些中国电商企业的增长速度非常快，仍然是一个未被充分渗透的领域。

而推动物流仓储空间需求增长的一部分原因也是企业对美国低价值进口（de minimis）政策调整的应对措施。最低限度豁免取消后，未来更具成本效益的海运模式或将会更加受到行业青睐，这将导致交货时间延长，并推动企业在美国国内库存管理模式的发展，使其供应链更加接近当前美国电商企业的运作方式。

美国的最低免税政策门槛是全球最高的，因此一直备受关注。然而，即使不考虑政策变化，这些企业已经在逐步与本土企业合作，扩展其产品供应范围。例如：家具是一种运输成本极高的产品，并不适用于通过航空货运模式运输。因此，在早期发展阶段，这些企业主要专注于轻量小件商品，后来随着业务增长，企业逐渐开始建立更传统的美国本地化供应链。

在“最低免税政策”（De Minimis）变革影响下，投资于本地供应链、采用更具成本效益的海运模式，并在美国本地储存部分货物，正在成为更具战略意义的选择。