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个人可以买地建房了?

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2024-06-02 09:07
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如果我们承认住房是一种商品,那么,在商品供给趋于饱和的时代,没有任何个性特征的商品,怎么可能会有顾客喜欢?

撰文丨任大刚
浙江丽水最近出台的房地产政策,比起很多城市放松限购,可能更有实际意义。

该项政策称,将“适当放宽容积率限制,符合相关情形下允许建设单幢低层住宅,低层建筑非沿街部分可以采用高度不大于2米的实体围墙”。

▲绿色区域均可建设为院落(图/丽水电视台)
顺应这一政策,丽水的碧湖新城16亩低密地块亮相,容积率低至0.7,地块通过区内道路形成3个子地块,其中一宗子地块还能进一步拆分至800-1000㎡小地块,允许单个业主拿地,也允许多人组团联合拿地共同建设。
从户型设计到室内装修,从智能家居到园林景观,一切皆可“私人定制”。

01

目前仍然离不开房地产业
丽水推出这样的政策,提振房地产业的用意较为明显。
第一,丽水市2022年一般公共预算收入170.86亿元,2023年为186.06亿元,而这两年的支出在700亿元左右。财政支出的大头,需要转移支付解决。转移支付资金的使用,刚性较强。
有较大使用灵活性的,是土地出让金之类的收入,但丽水的财政状况,比较严重地受到了土地出让金减少的影响。2022年,丽水市本级政府性基金预算收入84.12亿元,完成调整预算的49.0%,下降53.1 %,主要是土地出让金收入下降。
2023年,市本级政府性基金预算收入预期175.56亿元,增长108.7%,实际收入为117.46亿元。短缺部分,土地出让金应占大头。
▲丽水市夜景(图/视频截图)
第二,在过去很多年里,房地产业可以说是地方财政的“奶牛”,对房地产业的财政依存度超过50%的地方不在少数。最近两三年来,房地产业急剧萎缩,不少地方出台松绑政策,但收效并不明显。
在没有找到其他能够“平替”的收入来源之前,如何重新启动房地产业,保住这头“奶牛”,不仅是路径依赖,也是迫不得已。
第三,尽管房地产业不振,但从全国来看,它仍然是支柱产业;从丽水来看,2023年房地产开发投资323.8亿元,而丽水规上工业企业销售产值2184.1亿元,两相对比,也可以看出房地产业的重要性所在。
房地产业尽管问题很多,但仍然是国民经济不可或缺的组成部分。房地产业仍然很重要,但传统的开发方式,难以承担其重要性,需要变革。

02

“化整为零”或是未来趋势
传统的房地产开发方式,通常是房地产开发公司向地方政府缴纳土地出让金,拍得数十亩到数千亩不等的一块土地,然后招揽建筑公司将房屋修建完毕,销售所得减去土地出让金和其他五花八门的税费,以及建筑成本、营销成本等,剩下的就是房地产开发公司的利润。
而现在不少房地产开发公司遭遇融资困难,导致建筑公司不敢轻易揽活,或者被开发商倒欠,而终端的房产销售也因市场饱合以及房产价格上涨预期消失,导致售卖不易,资金占用成本上升,资金回笼难度加大。传统的房地产开发模式遭遇到前所未有的困境。
应该看到,房地产的市场需求不是没有,而是发生了变化。
图/图虫创意
回看历史,如果说房地产市场的上半段,解决的是“有没有”房子住的话,那么下半段,将要解决住房“好不好”“舒适与否”的问题。“有没有”可以用数据说话,有其客观性,但“好不好”“舒适与否”则纯乎是主观的,个人化的感受。
上半段的房地产政策强调成片开发,这不仅可以节约基础设施成本,而且可以在最少的土地上,摆布最多的房子,容纳尽量多的人口。于是最顺手的办法,是交给经济实力雄厚的房地产开发公司,它们不约而同想到公寓住宅。只有公寓,可以同时满足这些要求。
这项政策,的确很好地解决了“有没有”房子的问题。
但在解决“有没有”的时代,中国大陆大中小城市的新建住宅却留下一个难堪的事实,即几乎全国通用一张房产设计图纸——试问,一线城市与六线城市的住宅小区,房型和外观有什么本质区别?
中国大陆的公共建筑可能显示出了一些个性,每个城市勉强有一两个叫得出名字的地标建筑,但中国当代的民用建筑尤其是住宅,几乎没有显示出任何一点个性特征,没有任何审美愉悦和审美价值,这在全世界都是极其罕见的。
如果我们承认住房是一种商品,那么,在商品供给趋于饱和的时代,没有任何个性特征的商品,怎么可能会有顾客喜欢?
中国的房地产政策需要调整。不仅限购政策需要调整——各地都已经开始调整,而且从上游的土地出让开始,就需要全盘调整。
丽水已经把地块分割到最小800㎡,个人可以独自设计,独自建设,为何不能进一步缩小到如同日本“一户建”的面积?

03

经济调整期同时是改革窗口期
中国大陆家庭结构正在从比较稳固和典型的三口之家,逐渐过渡到今后的单身家庭、丁克家庭、三口之家的小家庭,也可能是四口之家、五口六口之家乃至N口之家的中大型家庭。
面对如此多样化的家庭结构,相应地,目前主流的两室、三室以及少部分的四室以及更少量的别墅,会很难满足如此变化。
不仅如此,在过去20多年里进行的超大规模公寓建设,其他弊端已经显现。
譬如公寓建设的早期阶段,多层住宅无电梯,这给老年社会带来无穷麻烦,现在很多城市都在给老楼加装电梯,引发不少纠纷矛盾。
又譬如,有的住宅小区建成二三十年后,电梯老化,墙面漏水,公共管道破损等问题集中爆发。它们大概率会遭遇物业维修基金见底,如何更新这些设施将是一个相当麻烦的事情——资金如何筹措?意见如何统一?哪一个问题可以轻而易举解决?
此外,中国存在一个消费力旺盛的富裕阶层是个客观事实,他们中的一部分之所以购置海外房产,不排除其原因之一是在国内找不到中意的房产。为何不想方设法把他们的消费力保留在国内?
而且,如果中国大陆能够提供满足高端消费的房产,加上足够宜居宜业,吸引海外富裕人士到中国购置房产,为何不可期待?
面对公寓消费疲软,个性化住房消费势将更加凸显,既要把中国人创造的财富留在国内,又要把外国的财富吸引到中国来,就需要对以公寓为绝对主流的房地产开发模式进行改革。
不是什么时候都可以顺利推进改革,改革是有窗口期的。目前的房地产市场环境,为个性化住宅的推出创造了市场空间,正是进行相关改革的好时机。改革正当其时。


图/图虫创意
有人可能会提出:个性化的住房需求,会占用更多土地,进而影响粮食安全等。
如果认真考察当今世界的粮食消费就会发现,粮食匮乏与否,更多地跟一个国家一个地区是否贫穷有关,跟土地和耕地的多寡关系不是很大。避免粮食短缺,只有靠一心一意发展经济,靠农业技术开发与推广。
我们如今的城市住宅,存在这样那样的实用难题与审美遗缺。行走在中国大陆各地的乡村,看看那成千上万的新建住宅,一方面,为普通老百姓生活水平提高感到高兴;另一方面,有时也不禁感慨:有哪一座住宅,能够像中国明清时代或欧洲乡下那样,有保存数百年的审美价值?
一声叹息。

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2024-06-02 09:07
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如果我们承认住房是一种商品,那么,在商品供给趋于饱和的时代,没有任何个性特征的商品,怎么可能会有顾客喜欢?

撰文丨任大刚
浙江丽水最近出台的房地产政策,比起很多城市放松限购,可能更有实际意义。

该项政策称,将“适当放宽容积率限制,符合相关情形下允许建设单幢低层住宅,低层建筑非沿街部分可以采用高度不大于2米的实体围墙”。

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01

目前仍然离不开房地产业
丽水推出这样的政策,提振房地产业的用意较为明显。
第一,丽水市2022年一般公共预算收入170.86亿元,2023年为186.06亿元,而这两年的支出在700亿元左右。财政支出的大头,需要转移支付解决。转移支付资金的使用,刚性较强。
有较大使用灵活性的,是土地出让金之类的收入,但丽水的财政状况,比较严重地受到了土地出让金减少的影响。2022年,丽水市本级政府性基金预算收入84.12亿元,完成调整预算的49.0%,下降53.1 %,主要是土地出让金收入下降。
2023年,市本级政府性基金预算收入预期175.56亿元,增长108.7%,实际收入为117.46亿元。短缺部分,土地出让金应占大头。
▲丽水市夜景(图/视频截图)
第二,在过去很多年里,房地产业可以说是地方财政的“奶牛”,对房地产业的财政依存度超过50%的地方不在少数。最近两三年来,房地产业急剧萎缩,不少地方出台松绑政策,但收效并不明显。
在没有找到其他能够“平替”的收入来源之前,如何重新启动房地产业,保住这头“奶牛”,不仅是路径依赖,也是迫不得已。
第三,尽管房地产业不振,但从全国来看,它仍然是支柱产业;从丽水来看,2023年房地产开发投资323.8亿元,而丽水规上工业企业销售产值2184.1亿元,两相对比,也可以看出房地产业的重要性所在。
房地产业尽管问题很多,但仍然是国民经济不可或缺的组成部分。房地产业仍然很重要,但传统的开发方式,难以承担其重要性,需要变革。

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“化整为零”或是未来趋势
传统的房地产开发方式,通常是房地产开发公司向地方政府缴纳土地出让金,拍得数十亩到数千亩不等的一块土地,然后招揽建筑公司将房屋修建完毕,销售所得减去土地出让金和其他五花八门的税费,以及建筑成本、营销成本等,剩下的就是房地产开发公司的利润。
而现在不少房地产开发公司遭遇融资困难,导致建筑公司不敢轻易揽活,或者被开发商倒欠,而终端的房产销售也因市场饱合以及房产价格上涨预期消失,导致售卖不易,资金占用成本上升,资金回笼难度加大。传统的房地产开发模式遭遇到前所未有的困境。
应该看到,房地产的市场需求不是没有,而是发生了变化。
图/图虫创意
回看历史,如果说房地产市场的上半段,解决的是“有没有”房子住的话,那么下半段,将要解决住房“好不好”“舒适与否”的问题。“有没有”可以用数据说话,有其客观性,但“好不好”“舒适与否”则纯乎是主观的,个人化的感受。
上半段的房地产政策强调成片开发,这不仅可以节约基础设施成本,而且可以在最少的土地上,摆布最多的房子,容纳尽量多的人口。于是最顺手的办法,是交给经济实力雄厚的房地产开发公司,它们不约而同想到公寓住宅。只有公寓,可以同时满足这些要求。
这项政策,的确很好地解决了“有没有”房子的问题。
但在解决“有没有”的时代,中国大陆大中小城市的新建住宅却留下一个难堪的事实,即几乎全国通用一张房产设计图纸——试问,一线城市与六线城市的住宅小区,房型和外观有什么本质区别?
中国大陆的公共建筑可能显示出了一些个性,每个城市勉强有一两个叫得出名字的地标建筑,但中国当代的民用建筑尤其是住宅,几乎没有显示出任何一点个性特征,没有任何审美愉悦和审美价值,这在全世界都是极其罕见的。
如果我们承认住房是一种商品,那么,在商品供给趋于饱和的时代,没有任何个性特征的商品,怎么可能会有顾客喜欢?
中国的房地产政策需要调整。不仅限购政策需要调整——各地都已经开始调整,而且从上游的土地出让开始,就需要全盘调整。
丽水已经把地块分割到最小800㎡,个人可以独自设计,独自建设,为何不能进一步缩小到如同日本“一户建”的面积?

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经济调整期同时是改革窗口期
中国大陆家庭结构正在从比较稳固和典型的三口之家,逐渐过渡到今后的单身家庭、丁克家庭、三口之家的小家庭,也可能是四口之家、五口六口之家乃至N口之家的中大型家庭。
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譬如公寓建设的早期阶段,多层住宅无电梯,这给老年社会带来无穷麻烦,现在很多城市都在给老楼加装电梯,引发不少纠纷矛盾。
又譬如,有的住宅小区建成二三十年后,电梯老化,墙面漏水,公共管道破损等问题集中爆发。它们大概率会遭遇物业维修基金见底,如何更新这些设施将是一个相当麻烦的事情——资金如何筹措?意见如何统一?哪一个问题可以轻而易举解决?
此外,中国存在一个消费力旺盛的富裕阶层是个客观事实,他们中的一部分之所以购置海外房产,不排除其原因之一是在国内找不到中意的房产。为何不想方设法把他们的消费力保留在国内?
而且,如果中国大陆能够提供满足高端消费的房产,加上足够宜居宜业,吸引海外富裕人士到中国购置房产,为何不可期待?
面对公寓消费疲软,个性化住房消费势将更加凸显,既要把中国人创造的财富留在国内,又要把外国的财富吸引到中国来,就需要对以公寓为绝对主流的房地产开发模式进行改革。
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一声叹息。

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