纵腾观察 | 海外仓火爆背后，4.6万平以上仓库最吃香

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2021-07-29 07:51

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《纵腾观察》

海外仓建设掀起热潮，仓库规模越建越大，50万平方英尺（约4.645万平方米）及以上的大型仓库变得更为抢手，租金亦处于高位，这也意味着海外仓的门槛将变得越来越高，运营需要更专业、更谨慎。

得益于电商的高速发展，仓储空间建设也驶上了快车道。7月 12 日商务部对外贸易司司长李兴乾表示，我国海外仓的数量已经超过 1900 个，总面积超过了 1350 万平方米，业务范围辐射全球。

在全球各地，仓库和配送空间变得愈加抢手，空置率接近历史最低水平。火热背后，运营管理不容忽视。

一

美国：2025年将新增3.3亿平方英尺空间

Euromonitor 2020 年数据预测指出，电子商务销售额每增加 10 亿美元，就需要增加 100 万平方英尺的仓储和配送空间。从 2020 年到 2025 年，美国电子商务销售额预计增长 3300 亿美元，将需要额外的 3.3 亿平方英尺的空间（约3065.8万平方米）来满足预期中增长。

房地产公司世邦魏理仕（CBRE）表示，这额外的 3.3 亿平方英尺空间将占 2025 年美国工业地产空间总需求的 27%。到2025年全球电子商务销售额预计将增加 1.5 万亿美元，这反过来又需要 15 亿平方英尺（约1.39亿平方米）的空间。

世邦魏理仕研究分析师Matt Walaszek 指出，按过去的库存管理策略，零售商只需要保留一定量的产品来满足即时需求，现在已经行不通了。“零售商、一般批发商、第三方物流供应商都在寻求空间来存储他们的货物，随着供应链的波动，我们预计对仓库空间的需求会更大。”

图一: 美国各区域对空间的需求，数据来源：JLL Research

商业房地产服务公司仲量联行（JLL）的一份报告显示，美国东南、东北、中南部、中西部地区对空间的需求最大，电子商务、物流与包裹投递是最活跃的的行业（如图一）。

世邦魏理仕工业与物流研究高级总监兼全球主管James Breeze表示：“展望未来，美国以及全球市场的挑战将是建设足够多的新设施来满足这个快速扩张的市场。电子商务只是配送设施整体需求增长的部分因素，传统零售商、第三方物流公司等也将成为需求的催化剂。如果开发商不能足够快地建造设施，我们可能会看到租金远高于当前的历史高位。”

二

供不应求，大型仓库成抢手香饽饽

图二：美国2021 年前5个月第 1 年和租期为 12 个月或更长的续约基本租金同比增长。数据来源：CBRE

与传统的衡量标准相比，租金是衡量行业实力的一个风向标。租金增长（Taking Rent）高于要价租金（Asking Rent）增长，反映出市场的火爆。世邦魏理仕统计数据显示，2021年前5个月，美国租期为一年及一年以上租赁，工业基本租金同比上涨 9.7%。50万平方英尺以上的大型仓库租金增长最快，达 13.2%，10万至50万平方英尺的仓库租金增长 11.6%（如图二）。

美国最大物流房地产所有者和管理者普洛斯（Prologis）研究小组负责人Chris Caton表示，美国工业空间空置率是4.7%，基本上是40年来的最低点。2021年一季度美国工业和物流市场吸收了近 1 亿平方英尺的商业空间。此外，还有 3.76 亿平方英尺的仓库空间正在建设中。

图三：英国不同规模的仓库增长情况，数据来源：Savills Research

由英国仓储协会 (UKWA) 委托并由房地产咨询公司第一太平戴维斯（Savills）制作的关于英国仓储行业规模和构成的报告显示，英国仓库规模有越来越大的趋势，平均面积从2015年的21.7万平方英尺增加到34万平方英尺，高度也从11米增加到14米，并且这一趋势还可能会持续。

面积在50万平方英尺以下的仓库仍然是主流（66%），面积超过50万平方英尺的仓库占总存量的34%，超过100万平方英尺的仓库增速最快，从2015年的1400万平方英尺增至2021年的4800万平方英尺，增长了242%，占总存量的9%（如图三）。

图四：英国仓库使用群体占据面积变化情况，数据来源：Savills Research

空间使用群体的占比也发生变化。早在2015年，商业街区零售商是仓库的主要使用者，占据面积达8400万平方米，然而近年来增速缓慢。第三方物流行业占用的仓库空间增长了42%，目前达1.06亿平方英尺。增幅最快的是在线零售商，仓库面积从800万增至6000万平方英尺，增长了614%。受在线零售行业发展的影响，批发和包裹行业仓库占用面积也分别增长了73%和51%（如图四）。

第一太平戴维斯的数据显示，网购激增导致欧洲仓库短缺，2020年区域物流投资创历史新高。2020年欧洲物流总投资增至 386.4 亿欧元，创下 2013 年以来的最高记录。

三

离客户更近，传统零售行业动巧思

图五：美国传统零售商对空间面积需求的变化数据来源：JLL Research

仲量联行研究数据显示，与2020年相比，2021年传统零售商对空间的需求略有下滑，但长期来看总体呈上升趋势，尤其是大宗商品（如图五）。仲量联行指出，2021年大型零售商对仓储、在线订单的包装和运输等物流设施的需求将是有史以来最高的。包括沃尔玛、塔吉特(Target)、Big Lots、TJX和Costco在内的零售商都在争夺仓库空间，这种购买和租赁动作已扩展到包括纽约市在内的人口稠密地区。

“线上+线下”相结合的全渠道零售方式给零售商打开了销路，但市区内建造新设施的机会有限，在有限的空间内部署自动化履行解决方案将带来的更多优势。梅西百货在2020年秋天宣布将其中两家关闭的商店将变成履行中心。沃尔玛正在测试改造部分门店，建筑的前半部分保留购物功能，后半部分则变成了仓库和物流中心。

高力国际加拿大公司副总裁Diana Hoang指出，零售空间转工业用途并不是通用的完美解决方案，“运输是客户面临挑战的一个重要因素。”其表示，大多数零售空间都没有配备足够大的装货月台和出入口，以容纳运输卡车的进出。此外，租金也是一个阻碍，以加拿大多伦多为例，当地的零售空间净租金是工业平均净租金的六倍。

四

从幕后到台前，快建设也需强运营

近期，海外仓火热“出圈”，在多个国家级文件和政策中频频出现。国务院办公厅发布《关于加快发展外贸新业态新模式的意见》提出，到2025年力争培育100家左右在信息化建设、智能化发展、多元化服务、本地化经营等方面表现突出的优秀海外仓企业。

图六：谷仓海外仓全球版图

国务院常务会议提出，要积极推动海外仓发展，鼓励传统外贸企业、跨境电商和物流企业等参与海外仓建设，提高海外仓数字化、智能化水平。作为较早布局海外仓的企业，截至2021年3月，纵腾集团旗下谷仓海外仓面积已超过100万平方米，未来还将保持高速发展。

然而需要注意的是，在海外仓租赁市场总体比较紧张的情况下，5-10年以上租约的合同更有竞争力，是否敢于拿下更长的租约，对于中小海外仓企业是一个考验。此外，海外仓的成功也需要依托于良好的运营管理，如果仅提供仓储服务而缺乏相应的增值服务，也会造成较高的空置率，影响投资回报。

从幕后走向台前，数字经济时代下的海外仓展现出无限的潜力。疫情催化下火爆的海外仓面临着换挡洗牌，当前海外仓的发展还处于刚起步阶段，以大统仓为主。随着资本方和新入局者的不断加入，以及技术的更迭和运用，未来海外仓将向着专业化和规模化的方向发展，通过数据沉淀，依托仓网融合，更好地为卖家赋能。

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