你错过的所有风口，在东南亚还有一次机会重来

1978年，27岁的王石来到深圳，脚下是湿漉漉的土地，路轨旁扔着死猪，绿头苍蝇嗡嗡起舞。

而如今，鹏城早已不是当年他初见时的小渔村，画布更新，稻田里尽是抽绿的秧苗。

这一切，在东南亚的土地上，似乎正在重演。

越南

飞机从北京起飞，冲破浓厚的云层，只消3个小时，便可抵达河内内排机场。

走出机场，南太平洋的海风带着湿气扑面而来。呼啸而过的摩托车、五颜六色的广告牌。

在轰隆声中，一切都是那么熟悉，时光仿佛又倒回到上世纪90年代。

越南首都河内

汽车行驶在河内街道，道路两旁尽是拔地而起的高楼大厦。整个河内就像是一个大工地，大货车从四面八方将泥土沙石运载而来，无数的钢筋扎进土地当中。

而在工地一旁的售楼处，售楼小哥们直接铺开一张越南地图，操着不流利的中文，群情激昂地解释道：

“河内就是二十年前的北京，胡志明市就是20年前的上海，投资北京和上海，准没错！”

越南地图

在煽动力十足的演讲中，天南海北的中国买家纷纷掏出腰包，为未来下注。

“像，太像了，越南就是改革开放初期的中国。”

这句话是奔赴越南投资买房的中国人的口头禅。

错过了上世纪末下海淘金、以及本世纪初的房地产投资，这些遗憾没有赌对国运的中国投资者，再也不愿意错过近在眼前的东南亚。

越南、泰国、柬埔寨，这些国家似乎都在重演当年中国改革开放的故事，这其中越南演绎地最为生动形象，其发展路径与中国颇为神似。

作为古代中国的藩属国，1945年八月革命独立后的越南，逐渐走上了和中国相似的道路，1986年开始施行改革开放，1995年入东盟，1998年加入APEC，2001年确定建立社会主义市场经济体制，2006年加入WTO……

越南街头

越南的每一步都走在正确的道路上，大量廉价的劳动力让其拥有比中国更为庞大的人口红利。

从人口结构来看，今天的越南和2007年中国的人口结构极为相似，2016年越南15岁至64岁的劳动人口占比约70.0%，关键是其人均工资才是中国的三成左右，劳动力成本优势明显。

这也就不难解释为什么一众巨头如此青睐越南。微软、松下、三星等世界500强正加紧转移生产链，BAT、小米、华为正全力抢占市场，越南版的滴滴、美团似乎正应运而生。

2018年4月9日，越南胡志明市各大营业厅内人头攒动。这一天越南股市的胡志明指数正式冲破1200点大关。

越南股市2014-2018年持续走高

重回巅峰的股市，源源不断的世界500强和独角兽，巨大的人口红利，一切基本面都是那样的欣欣向荣。

在点钞机“唰唰唰”的点钱声中，辛苦了一辈子的中国大爷大妈露出了满意的笑容，他们仿佛看到了自己怡然自得的后半生。

柬埔寨

为了能卖出更多的房产，柬埔寨的房产经纪人们正努力地练习普通话。

2017年柬埔寨首都金边新增2499栋住宅楼，而在2018年，金边新增的住宅楼超过了1.5万栋。

金边砖石岛的地产开发项目

过去日韩商人和台湾人是柬埔寨房地产小哥的日常接待对象，而这几年他们接触最多的是中国大陆投资者。

在金边的中心城区桑园，坐落在柬埔寨国民议会和澳大利亚大使馆对面的豪华公寓大厦，是太子地产集团旗下的投资。

这座大厦主要面向中国投资人，出售商品房面积从23平方米至175平方米不等，预计年均投资回报率为12%，月供386美元起。

与恒大、万科、碧桂园等房地产商深耕国内市场不同，福建商人邱国兴另辟蹊径，将目光对准了柬埔寨。

成立不过4年时间，邱国兴带领下的太子地产集团异军突起，迅速成为柬埔寨的领军房企，集团土地储备超过360万平方米。

凭借这几年在柬埔寨政商两界的悉心耕耘，邱国兴已晋升柬埔寨福建商会总会长，就连柬埔寨首相洪森都是他的座上宾。

洪森在红十字会活动上与邱国兴合影

这两年，从中国大陆慕名而来淘金的投资者不在少数，这其中，又以浙江、上海、广东、福建人居多。

中国商人在东南亚建起的高楼大厦，卖给来自中国的投资者，一切就是这么的顺理成章。

至于中国人为什么这么爱柬埔寨的房子，金边的销售小哥在攀谈中笑着说道：

“柬埔寨目前主要是现金经济，买房子大部分都是现金交易，这为不少资金‘洗白’提供了方便……”

柬埔寨金边

说罢，销售小哥拿起了手中的香烟，猛抽一口，欲言又止……

泰国

暮色降临，来自世界各地的游客穿梭于芭提雅灯红酒绿的酒吧与娱乐场所。路边的酒保和妈妈桑操着不流利的中文招揽着生意。

在芭提雅，除了旅行团以外，从千里之外奔赴而来的中国买房团，是酒吧街和红灯区重点关照的对象。

机灵的酒保和妈妈桑都知道，这些操着钞票而来的中国人出手霍绰，白天在海滨别墅区扫楼后，晚上都会过来放松一下。

芭提雅酒吧街

这些年，中国人好像突然悟了道，与其辛苦大半辈子在北上广深买个小套间，倒不如到东南亚入手一套拥有无敌海景的豪华大别墅。

而距离芭提雅西北方向154公里的泰国首都曼谷，则是不少中国投资者的心头好。

北大硕士毕业后，孙炜和几位老大哥成立了一家东南亚房地产投资中介公司，专门为高净值人群提供东南亚看房服务，曼谷则是他的常驻地。

泰国曼谷

这两年以来，孙炜有三分之二的时间身处东南亚各地，不是在飞机上，就是在去机场的路上。

32580元，是孙炜公司提供看房服务的金额。这个数字对普通工薪阶层来说并不是一个小数目，但中国有钱人实在太多了。

在孙炜的印象中，在泰国，一口气豪置好几套房产的中国买家不在少数。

来自广东潮汕的五兄弟，在曼谷同一小区内一口气买下了15套公寓，兄弟每人人手3套，为的是家族团圆，互相有个照应。

一上海交通大学的退休老教授，卖掉了上海的房子，出清了所有的股票，在曼谷入手了4套海景套房，打算在这里养老，颐养千年。

两年前，律师小周在曼谷城区买下了一套房产。如今这套房子的升值幅度已高达70%，惹得同公司的同事羡慕不已。

泰国清迈打出“我爱中国人”标语

这些泰国新房东们都不傻，心里也有自己的小算盘。在曼谷购买一套公寓，租金回报率保守可以达到6%，不考虑房价飞涨的收益，靠租金18年可收回成本。

同样的投资，在北上广深，收回成本大概需要50多年。

巨大的数字差距，正让以曼谷为代表的东南亚城市成为中国有钱人的投资热土。

在他们看来，这里有着不亚于海南三亚的碧海蓝天和清新空气。

算账

平心而论，投资东南亚房产除了对热带海洋的热爱，更多的是希望从东南亚“国运”及其经济发展中分一杯羹。

而房地产的兴衰，短期看金融，中期看土地，长期看人口。

以越南为例，2018年末越南的城镇化水平仅为36%，相当于中国2000年的水平；经济中心胡志明市的土地供应稀缺，2018年新房供应为3万套，连续4年减少。

越南胡志明市

此外，越南仍处于良好的人口红利期，青壮年占比高，抚养比低，长、中、短期房产市场均向好。

如此算账，以胡志明市、河内为主的东南亚城市确实值得投资。

不过随着近几年中日韩等国投资者的增加，如今东南亚房产的盈利空间已经大大不如前。

目前，越南、泰国等国政府对外国人买房还有不少限制，部分城市限制外国人拥有土地和50年产权，只能购买高层公寓或小区房产。

再加之转卖二手房的限制，除非自住，否则中国投资者回收成本几乎就只有租金一条途径。

至于租金，熟悉东南亚楼市的玩家都知道，这几年楼市的租金并不太乐观，其利率和国内部分收益率较好的理财产品差不多。

海景别墅

此外，在异国他乡投资难免会存在潜在的风险，这其中政策风险的重要性不言而喻。

“房地产是夜壶“这个理论不仅在中国适用，在东南亚亦是如此，2011年越南房价就曾在政府的调控下大幅下跌。

如果存粹追求资产配置，可以在曼谷、胡志明等城市的核心区域置办一个公寓，平时出租收取少量租金，偶尔用来个人度假，何乐而不为？

如果要追求更高的收益，则可以选择到柬埔寨、菲律宾等开发程度更低的国家，提前占坑。

毕竟风险越大，收益越大。

摩托车仍是东南街街头一景

在东南亚，属于中国人的故事才刚刚开始。

这故事中，有资本增值的甜蜜，有不幸入坑的苦楚，但更多的是对未来的无限憧憬。

*本文转自公众号 国王与王后（kingandqueen2018），深度的八卦，有料的故事。本文只授权发布在微信公众号上，请勿在其他平台发布。

- THE END -