近期楼市为什么降了？浅谈贸易战下的楼市、股市以及跨境电商

     近几天，有两位好友不约而同的找笔者聊起楼市，以及近期欲在深圳购房的想法，即使笔者的工作非常繁重，还能聊上整个下午，楼市之重，可见一斑。

     近期全国楼市进入微调，从地方到一线无一幸免，年轻人看热闹，成年人看本质，今天我们就从本质出发，推演一下到底发生了什么。

     其实早在六月份，一位在四线城市从事房地产行业的朋友就抱怨，房地产开始不好做了，当时笔者并不觉得有多严重，现在看来，国家已经开始把房地产的杠杆，从单一购房者变成了房地产开发商与购房者共摊。这才是万科刷屏“活下去”与全国各地出现购房者结伴砸售楼处的真正原因。

     在之前，房地产公司从银行贷款拿地，用极小的代价先盖起几层，拿到预售权后开盘销售，购房者从银行贷款把钱支付给开发商，开发商用购房者的资金在两到三年后盖好房子再交付。这个模式，房地产开发商只需要疯狂拿地，在消费者对房价持续上涨的信仰下，房子供不应求，民众也敢于一直加杠杆，举国上下一起吹泡泡。

     可国家正是发现了房地产行业正在吞噬实体，制造业以及整个社会的消费能力，杠杆加到整个社会都开始怀疑努力工作的效益，转而崇尚在投机中获利。所以痛定思痛，开始控制贷款流至房地产，以及各地都在吹风将要来临的取消预售制度，都在告诉整个行业：“狼真的来了！”所以在取消预售制度真的来临之前，先清掉已经开盘的房子来回笼资金，是开房商真正的意图。

     之前房价持续上涨的原因正是我一再谈到的“心理预期”，可能是因为“穷怕了”，国人酷爱存钱，在最早期的买房者心里，买房是为了存钱，因为在中国保护财富的办法真的不多，加上近些年来备受热议的楼市造富神话，及全球都为之瞩目的上涨速度，再不上车就来不及的心理让全民共同构建了楼市的最后一个高点。

     最终房子还是涨到让人颤抖的地步，这个心理预期就变成了刚需的心理预期，这个杠杆也就变成了刚需才愿意加的杠杆，恰逢贸易战来临，给本来都已经被楼市影响到临界点的中国经济泼了一盆冷水，加上越加恶化的两国关系，贸易战在一步一步演变成持久战，在25%关税的推动下，外资逃离，顶级制造业遭受巨大的影响已经是不争的事实，IMF已经调整了中国2019年的GDP增速，接下来中国经济下行或是一个不争的事实。

     在经济欠佳、失业压力、缺乏安全感等种种心理预的影响下，一线城市的你我，还有多少刚需敢去背负一个月还两万的房贷，现在是上车的时机吗？

     近两天离岸人民币6.93已破，7还会远吗？如果人民币持续贬值，中国在全球的购买力就会下降，各种原材料成本上升，如果你最近去过菜市场，你可能体会到近期的通涨压力，如果楼市被锁死，我们近些年Ｍ2增发的倍数会悉数流到衣、食、行。这些年一线城市楼市涨了十倍，试想如果衣、食、行上涨十倍我们哪里还会有钱买房供房？试想，如果通涨压力下我们像阿根廷一样超过50%的利率，一个月5%的利息房贷都要1万，50%利息是不是大家都弃房而逃了？居民杠杆率多高只有国家才知道，这就是为什么美元一直加息，在外资出逃压力那么大的情况下，人民币还一直量化宽松的原因。保经济还是保外汇，很高兴我们看到了国家保经济的结果。

     近期在美股和港股的带动下，10月8日大盘直接来一个3.72％下跌，其实这在许多人预料之中，最近国家都在致力于降税与保经济的基调下，笔者觉得Ａ股重大利空已经施放完毕，可是重大利好同样没有，近期只能从短线中寻找机会。

     贸易战受影响最大的三个行业：制造业、传统外贸、跨境电商。短期看来跨境电商影响不大，那是因为第一批和第二批的制裁里都是国之重器品类，跨境电商基本无缘，而2670才是真正影响到跨境电商的重磅炸弹，现在看这一切的到来只是时间问题，至于怎样未雨绸缪，笔者邀请了19位行业大咖在本周五深圳亿恩网8周年年会上， 19个学术演讲上将会给出答案，而市场研究才是笔者的专业，关于楼市、股市、市场与心理预期相关的问题，我们可以在周五会上进行更深层次的探讨，笔者需要做第20个演讲人吗？您说了算。

编辑：鲁泓海，10月9日夜