承租期内承租人注销了应如何处理

4800

2022-05-26 15:42

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近日我们一位客户（出租人）遇到了这样一个问题，此前客户将其一间物业出租给甲公司（承租人），双方签订了房屋租赁合同（下称“原合同”），约定租期为5年。合同签订后，甲公司指派其股东刘女士与出租人日常联系并支付租金等费用。在合同履行至第三年时，出租人发现承租人于半年前已注销，而今刘女士却宣称其近半年来所缴纳的租金均是代替其个人名下的乙公司缴纳，现欲与出租人签订补充协议，约定由乙公司承接甲公司的原合同权利义务。对此，客户提出了两个疑问：一、能否与乙公司直接签订补充协议，变更原合同主体？二、有没有更好的处理办法？以下，笔者将从四个层面分析解答。

一、在承租期内，原合同并不因出租人的注销而当然终止

按照正常的法律程序，承租人是公司的，在终止经营活动退出市场前，须依法宣告解散、成立清算组进行清算，清理公司财产、债权债务关系等，待公司清算结束后，应制作清算报告并办理注销公司登记并进行公告。本案中，承租人显然是没有严格按照法律规定办理清算注销手续，没有在清算程序中处理未履行完毕的房屋租赁合同。

《民法典》第五百五十七条规定债权债务终止的情形有：（1）债务已经履行；（2）债务相互抵销；（3）债务人依法将标的物提存；（4）债权人免除债务；（5）债权债务同归于一人；（6）合同解除的，该合同的权利义务关系终止；（7）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。由此可见，合同一方当事人注销并非是合同权利义务终止的法定事由，但可以成为约定事由，即双方当事人可以事先约定合同一方当事人主体资格注销时，合同权利义务随之终止。但实际上，我们常常发现合同双方当事人在事先并没有设定合同主体注销时，合同权利义务随之终止的条款，正如我们客户此次遇到的情形。此种情况下，合同并不因一方主体注销而当然终止，原合同也不存在解除、无效的情形，原合同仍依法存续。

二、出租人可解除原合同，与乙公司签订新的房屋租赁合同

经查阅案件资料，笔者发现原合同中设置了这样的条款：“如承租人的营业执照被批准失效的，属于承租人违约，出租人有权解除合同”，承租人注销的行为即符合该条约定的情形，因此出租人有权通过发解约通知函的方式解除合同。出租人与原承租人甲公司解除租赁合同关系后，再与新的承租人乙公司重新签订房屋租赁合同，这样各方的权利义务比较清晰明确。如未经该解除程序，则原合同仍处于存续状态。甲公司依据原合同对租赁房产享有使用权。出租人无权将租赁房产另行出租给乙公司。

假如原合同中没有关于承租人主体资格注销，出租人即享有单方解除权的约定，且承租人注销后没有任何承继主体缴纳租金的，出租人可根据《民法典》第五百六十三条第（二）款之规定，主张承租人在履行期限届满前注销且没有任何承继主体继续履行合同主要义务，属于当事人一方以自己的行为表明不履行主要合同义务的情形，出租人享有法定解除权。

三、出租人可向甲公司的股东追索未结债务

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条规定“公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。”因此，在承租人注销后，对于以公司名义签订的未履行完毕的合同给出租人造成损失的，无论承租人原股东是作为清算人承担因过错造成出租人损失的责任，还是作为股东承继公司的债务，出租人都有权要求股东承担赔偿责任。

四、出租人不能直接与新的承租人签订租赁主体变更协议

在客户未与甲公司解除原合同的情况下，原合同继续存续。客户如果能够证明甲公司注销后存在权利义务承继者，则可与该承继者以及乙公司三方协商一致签订租赁主体变更协议，约定由乙公司全部承接甲公司的原合同权利义务。否则，未经原合同主体的同意，客户无权直接与乙公司约定变更租赁主体。实务中，想要证明公司注销后是否有权利义务承继者存在一定的难度。即便可以证明，还需三方协商一致才可变更，故不建议采取此方案。

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