有美国绿卡，出售中国房产要交税吗？

现在越来越多的中国人已经获得美国绿卡，或者在美国工作、学习，或者正在申请美国永久居民身份。同时，美国全球征税的概念，也在不断的出现在大家的日常信息中。

下面将研究和大多数中国“有产阶级”密切相关的美国税务问题：

• 美国居民出售在中国国内的房产，需要向IRS缴纳所得税吗？

• 谁需要向美国全球纳税？

美国的“税务居民”概念，是独立于移民身份的，主要通过绿卡测试和居住时间测试来认定。虽然全球纳税听起来很吓人，但实际上，其中还有以下几条重要的原则，考虑了纳税人的利益。

避免双重征税

一方面，纳税人如果就某项海外收入在海外国家缴纳了税款，那么这部分的税款可以抵扣美国的应纳税额。也就是说，在海外交的税，在美国也可以抵。

另一方面，世界上大多数国家和美国也签订了双边税务协定，其中通过各种细节的征税细则来避免就同一税收的两国双重征税。这些税务协定的优惠，在两个国家也是优先被税务局考虑的。也就是说，美国纳税人可以拿着税务协定跟海外国家要求少交税。

设定海外收入免征额

美国对纳税人的海外收入设定免征额，2021年是10.87万美元。也就是在符合条件的情况下，低于10.87万美元部分是不需要再向美国政府缴纳任何税款的。但是，还是需要就海外收入进行申报。

自住房税务优惠

IRS的税条中对买卖自住房有税务优惠。具体是只要在过去的5年，这个房子作为你的主要住所，住满2年，卖房的资本所得可以享受夫妻双方50万美元的免税额。在海外的房产一样适用。也就是说新移民在登陆后的前3年内，卖掉之前在国内的自住房，买卖差价的350万人民币是可以免税的。

卖房的收益要如何缴税首先在IRS的税条里，是这样规定：

房产的资本利得税 =（卖出价 – 卖房费用- 调整后的成本价）* 资本所得税率

如果持有的时间小于一年，算短期资本所得税，税率是报个税的最高税率，也就是收入越高，税率越高，最高是39.6%。如果超过一年，算长期资本所得税。税率最高是20%。如果年收入超过20万，还有3.8%的净投资收入税。

很多人对调整后的成本价有疑问。特别是在国内的房产，升值了好几倍，如果按当年的成本价算，可能房价的90%都要被算税。很多新移民在登陆前也都会把国内的房子找评估公司估价，对评估报告公证，希望未来以评估价作为成本价来计算。

很多人忽略了我们在中国卖房也是要交个人所得税的。在中国卖房的现行政策，免征个税的前提是5年以上住房且家庭唯一住宅。另外，中国卖房可能还有营业税、契税、印花税等。中国的税也不少。只是因为国内是卖方市场，这个税实际上都是买方在替卖方出。按照中美税务协定，在中国交的税可以直接抵消美国的税负。所以只要卖房时的税票上写的是自己的名字，就可以用来抵税。

看完了这些，大家是不是放心多了。美国的税并没有你想象的那么可怕。但关键是要多钻研，多学习，多和专业人士交流。而不是人云亦云，看到或听说别人是这么做的，我也这么做，在美国可没有法不责众这种事情，更不存在不知者不为罪。

移民前的税务筹划

最重要的是，明确自身什么时候成为美国纳税居民，在此之前的收入都不需要申报。其次，预计在中国卖房的时间安排，如果可以，可以在成为美国纳税居民之前把房子先卖了。如果房子还想持有，那么可以再买回来，这样等下次卖房的时候，历史价格就变高了，收益就减少了。最后，处置中国很多资产都可以采用类似卖房的这种处理。

在中国卖房怎么处理？

首先，卖房的相关收入数据都需要如实填报在年度报税表格中。如果卖房的收益不超过海外收入免征额（2021年是10.87万美元），则可以填Form2555-EZ（简易版）；否则，就必须填Form 2555。这个表格和Form 1040一起递交即可。如果卖房还没收到钱，或处于其他考虑，可以先交Form2350申请推迟申报。

其次，收集在海外国家已经缴纳的税收凭证。

最后，确定在美国按照Tax Credit还是Itemized Dedutible来申报。简单地将Tax Credit可以在税额中直接扣减，Itemized Dedutible则是在税前收入中扣减，然后再乘以税率得出税额。

一般而言Tax Credit更好，这是因为Tax Credit直接在税额中抵扣，也即是在国外交一分税，在美国就可以少交一分税；而Itemized Dedutible则还要乘以税率，可能在国外交一分税，在美国只能少交0.5分税。