AMZ123跨境卖家导航
拖动LOGO到书签栏,立即收藏AMZ123
首页跨境头条文章详情

物流投资热潮后,欧洲物流仓储市场高供给时代即将结束?

2841
2024-12-31 20:08
2024-12-31 20:08
2841

【12.26佛山】入驻+财税+选品+物流+黄金运营90天,从入门到精通,直面对话coupang官方团队!



欧洲物流仓储行业经历了哪些变革?创纪录的租赁需求下,新建配送中心能否满足未来的额外需求?


图片来源:The Decisive Eye

物流行业已经成为全球化和互联社会的关键组成部分。在今天的世界中,物流行业涵盖了大量专门从事运输、仓储和货物管理的公司。这些公司是国际贸易、全球供应链和电子商务服务的支柱,确保了原材料、半成品和消费品从世界各地无缝流动到消费者的家门口。



在过去几十年里,欧洲物流行业经历了巨大的变革,并且仍在不断发展。The Decisive Eye发布的报告将首先介绍该行业的现状,然后探讨新兴趋势及其对塑造物流需求的影响。



The Decisive Eye认为,投资者应特别关注以下几个方面:
• 核心市场的土地稀缺性;


• 新可持续性立法可能带来的影响;


• 仓库自动化和基于人工智能的技术实施所带来的机遇。

1

物流投资热潮


第二次世界大战结束后,国际贸易可以说经历了历史上最迅速的增长。商业和投资壁垒让位给贸易协定,使市场效率得以提高。企业开始在国内市场之外建立分支机构和子公司,供应链不断延长,且变得更加错综复杂。因此,物流成为了企业董事会会议中讨论的一个关键话题,企业的竞争力和生存能力开始取决于如何有效地采购和管理供应商的能力。



这些变化对仓储空间的需求产生了深远的影响。然而,直到上世纪十年中期,相较于其他房地产类型,无论是在购买还是开发方面,物流资产的价格在每平方米的基础上都保持着较低的水平。这一估值差距现在已经缩小。全球疫情以及随之而来的电子商务销售的快速增长,促使企业和投资者争相抢占战略位置的仓库和配送设施,尤其是在供应链沿线,以及最重要的、靠近最大消费市场的地方。因此,物流资产的价值大幅增加,特别是在英国,此后在整个欧洲大陆的表现优于其他传统房地产类型。



鹿特丹就是一个典型的例子。作为欧洲最大的集装箱港口,得益于与欧洲其他地区广泛的多式联运网络连接,以及在3小时车程内拥有约5200万人口的富裕人口,鹿特丹成为了需要进入欧洲市场的物流运营商最理想的物流中心之一。鹿特丹及其周边地区的仓储空间需求也因此异常旺盛。



物流仓储市场在很大程度上受益于疫情引发的贸易和电子商务增长,在过去四年中有三年的租赁需求创下纪录,这进一步推动了估值和租金的上涨。根据独立房地产信息提供商Property Market Analytics(PMA)的数据,到2023年12月,鹿特丹地区物流资产的平均资本价值在过去三年内增长了27%。

类似的增长也出现在其他欧洲主要市场,其中伦敦以同期增长30%的涨幅领先,其次是鹿特丹、柏林、曼彻斯特、巴黎和罗马。在2023年,由于经济衰退、资本成本上升以及房地产溢价(如政府债券)低于其他资产类别等因素,物流需求和价格有所放缓。



然而,一旦经济恢复增长,且收益率稳定,物流仓储市场的竞争将再次加剧,并扩展到新的地区。随着土地资源的紧张,建设规划变得更加复杂,环境法律对新建用地投资施加了更加严格的限制,同时加速了老旧资产的淘汰,物流仓储行业中的供需失衡将在中期内支撑行业的稳定表现。
图1:欧洲工业和物流投资市场


年交易额(10亿欧元)和资金来源(%),2022年和2023年的平均值。



2

高供给时代即将结束?


对于仓储和物流运营商来说,位置是最重要的因素。选择合适的地点需要对多个因素进行深入分析,包括劳动力的可用性、租金水平和运输成本。所有这些因素都必须仔细考虑,以选择能够优化运营效率的最佳位置。最具吸引力的租赁现有资产或建设新仓库的地区可以分为两个类别:一类靠近港口和主要交通枢纽,另一类则接近人口稠密的城市中心。在大多数地区,这些也被称为欧洲物流核心市场,虽然在过去两个季度出现了空置率的上升,但空置率仍然接近历史最低水平。



新建配送中心能否满足未来的额外需求?很可能无法满足,因为土地可用性正在成为制约现有物流库存扩张的重要因素。欧洲是全球土地使用最密集的地区之一。数十年的城市化进程和人口增长,使得建筑公司越来越难以找到合适的仓库建设用地,尤其是在人口稠密地区或周边地区。随着市政府和地方政府优先建设其他类型的房地产,而非仓库和配送中心,争夺可用土地的竞争可能会加剧。

大伦敦政府(GLA)进行的一项土地供应分析显示,从2001年到2020年,伦敦都市区失去了大约1500公顷的工业用地,相当于总存量的18%,这些用地主要被拿来用于建设新住房。随着大多数欧洲大都市的住房负担能力将恶化,我们预计政治议程将进一步朝住房建设的方向转变。例如,根据荷兰报纸《Het Parool》的报道,预计到2040年,阿姆斯特丹将净减少约350公顷的工业用地转为住宅用地。



上述趋势使得城市物流成为一种有吸引力的投资策略,因为供应的稀缺无疑将导致进一步的资本升值和租金增长。该细分市场包括位于城市边缘的、通常不超过5000平方米的资产,这些位置通常能够方便地接入公路网络,并且距离市中心不到一小时的车程。

由于供应紧张、进入门槛高以及消费者要求越来越短的交货时间,物流资产近年来实现显著的租金增长。根据PMA的数据,物流资产与大型城外配送中心之间的租金差距已经大幅增加,预计在未来几年这一差距还会进一步扩大。
图2:注意差距,城市物流加速



3

更小、更高、更近:

去中心化物流中心的扩展



关于新开发项目的数据支持了我们关于城市市场吸引力不断增长的观点。建筑行业具有顺周期性,并且比经济周期更不稳定,在经济增长阶段经历显著扩张,在危机时期则进入深度衰退。在过去的十年里,受廉价信贷和大量资本追逐房地产收益的推动,欧洲仓库和配送中心的发展平均每年增长20%。

然而,宏观经济环境的疲软以及过去18个月的紧缩货币政策为开发活动的首次显著下降创造了条件,这是十多年来的首次下降。从那以后,新的项目数量逐渐减少。一方面,经历了多年的激进扩张后,运营商对新空间的预租变得更加谨慎。另一方面,一些开发商暂停了投机性项目,等待更加有利的宏观经济条件和借贷成本的回落。这些动态在德国尤为明显。



然而,通过审视仍在开发中的项目,两个进一步的见解浮现出来。首先,物流资产正在向更广泛的欧洲地区扩展,平均地块面积却有所下降。在过去两年完成的空间中,只有约35%位于核心的30个物流市场,而2018年这一比例为40%。换句话说,开发活动指向物流地点的去中心化。大多数西欧国家都能见到这一趋势,只有少数几个国家,如西班牙和意大利,正在进行集中的开发。其他大多数国家,新设施的建设都在向次要地点转移,这些地方土地更容易获得,规划许可更容易获得批准,而且履行中心的最佳规模(通常)更小。

另外,Buck Consultants International(BCI)的一项最新调查揭示了导致小型物流单位在新地点蔓延的另一个原因。越来越多的欧洲领先运营商和开发商计划改变其运营模式和地理布局,从基于单一大型分销平台的运营模式,转变为基于一个由中心枢纽和卫星设施组成的网络的运营模式
图3:物流正在向城市中心靠拢


12.18东莞亚马逊-文章页底部
TikTok、Facebook、谷歌、Twitter广告服务,0门槛抢占全球流量!
极速开户+优化投流+风险保障+效果跟踪,仅需4步,轻松撬动亿万海外流量,让品牌销量翻倍增长!
已成功开通5000+账户
二维码
免责声明
本文链接:
本文经作者许可发布在AMZ123跨境头条,如有疑问,请联系客服。
最新热门报告作者标签
电商同比增长31%!拉美市场正成为高机遇市场
AMZ123获悉,根据Antom的2025年拉美市场趋势报告,拉丁美洲正从“潜力市场”向“高机会市场”加速演进。凭借约6.62亿的人口基数、超过84%的互联网渗透率、持续增长的消费能力等多重优势,拉美市场正展现出超越东南亚的潜在发展机遇。本报告将从拉美市场现状、市场趋势、跨境电商机遇与挑战等方面,全面解析拉丁美洲电商的发展趋势,为卖家提供决策参考。一、拉丁美洲市场概况1. 人口优势拉丁美洲电商市场正处于快速成长阶段。目前,拉美市场拥有约6.62亿人口,形成了规模庞大的消费基数,且人均GDP已突破1万美元,显著高于多数东南亚国家。
日本时尚电商购物趋势:气候变化推动销售季节调整
AMZ123获悉,近日,日本电商平台ZOZOTOWN发布了《日本时尚电商购物趋势》报告,报告基于2004年至2025年的20年购物数据,对日本在线时尚消费行为进行了系统分析。报告对日本超过9亿件商品的购买数据进行整合分析,不仅呈现了时尚消费的演变,也映射出社会、经济和生活方式的变化。报告显示,气候、物价、生活方式多样化和经济波动等环境因素在过去20年间持续影响消费者行为,使时尚购买呈现出更灵活、个性化和区域化的特征,为品牌营销、库存管理及产品策划提供了重要参考。报告指出,气候变化对服装销售季节性产生了直接影响。根据气象厅数据,过去20年间日本平均气温上升约1℃,夏季高温天数增加。
电商平台影响英国人网购决策,30%高价商品在平台下单
AMZ123获悉,近日,根据Akeneo对来自八个国家的1800名英国消费者的调查,电商平台在英国消费者购买决策的各个环节中占据主导地位,尤其是在高价值商品的购买中表现突出。调查显示,超过90欧元的高价商品中,约30%的英国消费者选择通过电商平台完成购买,高于实体店和其他网站的比例。此前ChannelEngine的研究也显示,54%的英国在线购物者在寻找商品时首先会访问电商平台,这一比例高于欧洲平均水平的47%。调查结果显示,电商平台已成为英国消费者的“默认橱窗”,同时兼具比价工具、评价中心和结算平台的功能。
法国黑五周消费结构变化:销量降3%,销售额升0.4%
AMZ123获悉,近日,根据购物应用Joko提供的研究数据,法国今年黑五周(Black Week)期间的平均消费继续小幅上涨。数据统计范围涵盖11月 21 日至 12 月 1 日,基于超过一百万名消费者的线上与线下银行交易记录,以及其应用上 6 万名用户的问卷反馈,对四大品类(时尚、美妆、数码、家居)做出总结。数据显示,法国消费者在11月下旬的促销周内平均花费达到236欧元,比去年多3欧元。得益于线上渠道,整体销售额同比增长0.4%,但销售量下降3%。在时尚品类中,二手平台Vinted登上第一,而去年排名第一的Shein跌至第九。在美妆品类中,丝芙兰排在法国品牌 Nocibé 前面。
一周年报告出炉!TikTok Shop爱尔兰黑五销售增长190%
AMZ123获悉,近日,根据TikTok Shop的数据,自2024年12月正式登陆爱尔兰以来,爱尔兰卖家数量在一年内实现三位数增长,月活跃用户超240万。TikTok Shop将“本地增长”作为爱尔兰站第一年运营的核心,通过与Guaranteed Irish建立合作,帮助其成员企业扩大受众并提升运营能力。2025年双方联合举办多场线下与线上培训,累计吸引数百名卖家参与。随着合作成效显现,双方将续约至2026年,并计划扩大培训规模,让更多爱尔兰企业入驻TikTok Shop。过去一年中,地方城市卖家受益尤为明显。
我在TikTok卖游戏手柄,30天入账300万
“这是12月的行情吗?”数据显示,TikTok美区12月截至11日GMV达到了9.64亿美元,按照“进度条”,美区12月业绩已经完成由黑五大促注入超强buff的11月总GMV的43.4%,日均销售额环比保持18.44%的高增速。炸裂的数据与圣诞红相互映照,卖家这边更是干着急,欠消费者的,只待物流运力加码才能还上。图源:TT123美区卖家交流群临近圣诞,美国人的采购方向依旧保持3大主线:仪式感、娱乐整活、实用主义,任意“混装”2-3点体感则更佳。近期,TikTok美区又有卖家借着这一思路打造出了爆款,为平台久未冒头的游戏类目, 注入了一丝未来发展的可能性。01凭复古成为爆款近一周的视频带货销量榜又多了些许新面孔。
不止支付,更是增长引擎:交易额破5000亿美元,万里汇成150万企业出海首选
十二月的杭州,2025亚马逊全球开店跨境峰会如期而至。会场内人头攒动,数万名跨境卖家与服务商从五湖四海奔赴而来。他们中,有人带着黑五爆单的余温,回味着峰值时刻的酣畅;有人刚熬过淡季的蛰伏,在迷茫中求索破局之道;有人正摩拳擦掌,全力筹备新站点的全球开拓;也有人深耕合规布局,为全球业务探寻最优解法。所有出海人,都在为未来寻找一条更具确定性的增长路径。当全球经济步入深度调整期,地缘政治格局持续演变,消费市场呈现结构性分化,“不确定性” 已成为跨境行业的常态。如何在风浪中锚定方向、于变局中开拓新机,已成为所有跨境电商从业者必须共同面对的战略课题。
黑五网一卖爆近2亿,湖南跑出鞋类大卖!
中国湖南长沙,悄悄冒出了一匹鞋界“黑马”——美迈科技。今年黑五网一,这家来自长沙的跨境企业全渠道总GMV近2亿元,打出了一套几乎完美的“组合拳”:不仅在亚马逊实现业绩突破,更在TikTok Shop、美客多等新兴平台多点成功爆发增长。公开信息显示,美迈科技主营鞋履出海业务,旗下品牌矩阵包括Dream Pairs、Dream Pairs Kids、Bruno Marc、NORTIV 8以及ALLSWIFIT等,覆盖女鞋、商务男鞋、户外机能鞋、运动鞋等多个细分品类,其topshoes us店铺常年位居亚马逊美国站全品类店铺前10名,并且自2021年起,公司每年保持30%左右的营收增长。
欠中国工厂超20亿元,美国知名大卖濒临破产!
商业江湖,从来不乏优胜劣汰,成王败寇的故事。消费电子行业尤其如此,其技术和市场偏好的迭代速度远超传统行业,潮起潮落只在一瞬间。曾被誉为扫地机器人“鼻祖”的iRobot,如今就站在了悬崖边缘。AMZ123获悉,近日,美国知名品牌、亚马逊扫地机器人大卖iRobot被曝正深陷财务危机。财报数据显示,2025年第三季度,iRobot营收仅为1.46亿美元,同比下滑25%;净亏损为1770万美元,这已经是其连续第11个季度亏损。截至2025年9月27日,公司总资产4.81亿美元,总负债金额高达5.08亿美元,现金余额仅剩2480万美元。
黑五网一卖爆近2亿,湖南跑出鞋类大卖!
中国湖南长沙,悄悄冒出了一匹鞋界“黑马”——美迈科技。今年黑五网一,这家来自长沙的跨境企业全渠道总GMV近2亿元,打出了一套几乎完美的“组合拳”:不仅在亚马逊实现业绩突破,更在TikTok Shop、美客多等新兴平台多点成功爆发增长。公开信息显示,美迈科技主营鞋履出海业务,旗下品牌矩阵包括Dream Pairs、Dream Pairs Kids、Bruno Marc、NORTIV 8以及ALLSWIFIT等,覆盖女鞋、商务男鞋、户外机能鞋、运动鞋等多个细分品类,其topshoes us店铺常年位居亚马逊美国站全品类店铺前10名,并且自2021年起,公司每年保持30%左右的营收增长。
广告从0.9加价到1.55美金竞价,6天只有1个点击?新品前期的广告应该这样玩......
mrwait我的C位新品上架后,在11月1号晚开了一组自动紧密匹配广告,固定竞价策略,预算20美金,这一组广告跑了6天,现在的曝光是1078,竞价现在是1.55当时创建者这组广告时,系统没有提供可供参考的建议竞价,我是从最开始的0.9美金通过这几天观察调整上来的,搜索结果首页的竞价现在是25%(前两天这个参数没有设置,昨天从20%调整到了25%),今天出现了一个点击,相关数据如下:1.这一次的点击费用是0.45美金,我的竞价是1.55,为什么单次的点击费用和我的竞价不一致,小白头一次开广告不懂,求大佬解惑2.在创建的自动广告中,我发现有一个广告组默认竞价,在该广告组合中我所投放的定向组也有一个竞价(紧密匹配竞价1
亚马逊老卖家,为什么都在重新学竞品分析?
本质上是在找"真正抢你订单的对手"。
电商同比增长31%!拉美市场正成为高机遇市场
AMZ123获悉,根据Antom的2025年拉美市场趋势报告,拉丁美洲正从“潜力市场”向“高机会市场”加速演进。凭借约6.62亿的人口基数、超过84%的互联网渗透率、持续增长的消费能力等多重优势,拉美市场正展现出超越东南亚的潜在发展机遇。本报告将从拉美市场现状、市场趋势、跨境电商机遇与挑战等方面,全面解析拉丁美洲电商的发展趋势,为卖家提供决策参考。一、拉丁美洲市场概况1. 人口优势拉丁美洲电商市场正处于快速成长阶段。目前,拉美市场拥有约6.62亿人口,形成了规模庞大的消费基数,且人均GDP已突破1万美元,显著高于多数东南亚国家。
欧盟突击检查Temu欧洲总部,涉嫌接受外国补贴
AMZ123获悉,上周,欧盟监管机构依据《外国补贴条例》(Foreign Subsidies Regulation, FSR)对 Temu 设在爱尔兰都柏林的欧洲总部进行了突击检查。知情人士称,此次行动主要围绕 Temu 是否受到来自中国的潜在政府补贴展开调查。Temu方面目前尚未对此作出回应。根据规定,如果企业违反 FSR,欧盟最高可处以其年度全球营业额 10% 的罚款。通常情况下,只有当监管机构掌握了来自内部员工或调查所得的证据信息后,才会启动此类突击行动,这类案件最终可能以企业让步或合作换取罚金减免的方式收场。Temu 于 2023 年 4 月进入欧洲市场,目前在欧盟平均月活跃用户已达到 1.16 亿。
法国黑五周消费结构变化:销量降3%,销售额升0.4%
AMZ123获悉,近日,根据购物应用Joko提供的研究数据,法国今年黑五周(Black Week)期间的平均消费继续小幅上涨。数据统计范围涵盖11月 21 日至 12 月 1 日,基于超过一百万名消费者的线上与线下银行交易记录,以及其应用上 6 万名用户的问卷反馈,对四大品类(时尚、美妆、数码、家居)做出总结。数据显示,法国消费者在11月下旬的促销周内平均花费达到236欧元,比去年多3欧元。得益于线上渠道,整体销售额同比增长0.4%,但销售量下降3%。在时尚品类中,二手平台Vinted登上第一,而去年排名第一的Shein跌至第九。在美妆品类中,丝芙兰排在法国品牌 Nocibé 前面。
我在TikTok卖游戏手柄,30天入账300万
“这是12月的行情吗?”数据显示,TikTok美区12月截至11日GMV达到了9.64亿美元,按照“进度条”,美区12月业绩已经完成由黑五大促注入超强buff的11月总GMV的43.4%,日均销售额环比保持18.44%的高增速。炸裂的数据与圣诞红相互映照,卖家这边更是干着急,欠消费者的,只待物流运力加码才能还上。图源:TT123美区卖家交流群临近圣诞,美国人的采购方向依旧保持3大主线:仪式感、娱乐整活、实用主义,任意“混装”2-3点体感则更佳。近期,TikTok美区又有卖家借着这一思路打造出了爆款,为平台久未冒头的游戏类目, 注入了一丝未来发展的可能性。01凭复古成为爆款近一周的视频带货销量榜又多了些许新面孔。
《亚马逊生活日用品类攻略手册》PDF下载
作为日常生活不可或缺的重要组成,生活百货品类覆盖范围广泛,包括家居用品、家具、车用配件、户外装备、园艺 工具、运动器材、家装用品、厨房、玩具以及宠物用品等众多领域。这类产品不仅是满足基本生活所需,更体现了人们对美好生活的向往和追求。
《掘金泰国-市场洞察与战略机遇报告2025》PDF下载
随着全球经济一体化的加速,泰国作为东盟的核心枢纽,凭借其独特的地缘优势庞大的消费市场以及持续优化的营商环境,成为众多企业战略布局的重要目标。本报告深入剖析泰国市场的政策红利、消费趋势、产业机遇以及合规挑战,旨在为有志于开拓泰国市场的中国企业提供行动指南,助力企业在东盟这片充满活力的土地上把握机遇、应对挑战、!实现可持续发展。
《2025欧美假日购物季营销指南》PDF下载
2025年美国假日购物季零售额预计同比仅增长1.2%,总销售额约1.359万亿美元,虽仍保持正增长,但为2009年以来最低增速,市场正在步入低增长的新常态。
《2025年跨境电商东南亚市场进入战略白皮书》PDF下载
东南亚电商,正以惊人的速度复刻中国电商高速增长的黄金时代。2024年东南亚电商GMV达到1284亿美元,短短5年涨幅超过3倍。全球电商2024年GMV增幅最快的十大市场中,东南亚独占四席。东南亚是拥有约6.7亿人口的广阔市场,在现今全球关税的不确定性大格局下,因其电商基建完善,利好的贸易政策,和更高的年轻人口占比,成为跨境卖家生意拓张焦点之一。
《2025年TikTok Shop玩具品类行业报告(欧美站)》PDF下载
分析TikTok Shop美国市场、英国市场、西班牙市场、墨西哥市场等主流市场点短视频及直播电商数据,选取TikTok与玩具爱好品类相关的内容进行分析报告。
《2025 洗护品类趋势与创新洞察》PDF下载
本报告独特价值:将消费者的“行为结果”据),揭示消费者深层心理动机、并能精准预判未来增长机会
《亚马逊双轨增长指南》PDF下载
亚马逊以“以客户为中心”为核心理念,通过整合B2B与B2C的全渠道服务,帮助卖家实现“一店双拓”-- 一次上架,同步触达个人消费者与企业买家,获得双重收益。同时,基于Direct to Buyer(直接触达买家)的模式,更能有效减少中间环节,提升利润空间与品牌掌控力。
《亚马逊全球线上商采趋势与区域洞察》PDF下载
随着全球企业数字化转型的深入推进,B2B商采有望成为下一个万亿级别的蓝海市场然而,中国卖家在开拓海外企业商采市场时往往面临着一个关键挑战:难以准确把握海外企业买家的商采行为和决策模式。这种认知偏差不仅影响了产品开发方向,也制约了市场拓展策略的制定。
跨境科普达人
科普各种跨境小知识,科普那些你不知道的事...
亿邦动力网
消除一切电商知识鸿沟,每日发布独家重磅新闻。
跨境平台资讯
AMZ123旗下跨境电商平台新闻栏目,专注全球跨境电商平台热点事件,为广大卖家提供跨境电商平台最新动态、最热新闻。
亚马逊公告
AMZ123旗下亚马逊公告发布平台,实时更新亚马逊最新公告,致力打造最及时和有态度的亚马逊公告栏目!
AMZ123选品观察员
选品推荐及选品技巧分享。
跨境学院
跨境电商大小事,尽在跨境学院。
跨境数据中心
聚合海量跨境数据,输出跨境研究智慧。
亚马逊全球开店
亚马逊全球开店官方公众号,致力于为中国跨境卖家提供最新,最全亚马逊全球开店资讯,运营干货分享及开店支持。
首页
跨境头条
文章详情
物流投资热潮后,欧洲物流仓储市场高供给时代即将结束?
晓生研究院
2024-12-31 20:08
2842


欧洲物流仓储行业经历了哪些变革?创纪录的租赁需求下,新建配送中心能否满足未来的额外需求?


图片来源:The Decisive Eye

物流行业已经成为全球化和互联社会的关键组成部分。在今天的世界中,物流行业涵盖了大量专门从事运输、仓储和货物管理的公司。这些公司是国际贸易、全球供应链和电子商务服务的支柱,确保了原材料、半成品和消费品从世界各地无缝流动到消费者的家门口。



在过去几十年里,欧洲物流行业经历了巨大的变革,并且仍在不断发展。The Decisive Eye发布的报告将首先介绍该行业的现状,然后探讨新兴趋势及其对塑造物流需求的影响。



The Decisive Eye认为,投资者应特别关注以下几个方面:
• 核心市场的土地稀缺性;


• 新可持续性立法可能带来的影响;


• 仓库自动化和基于人工智能的技术实施所带来的机遇。

1

物流投资热潮


第二次世界大战结束后,国际贸易可以说经历了历史上最迅速的增长。商业和投资壁垒让位给贸易协定,使市场效率得以提高。企业开始在国内市场之外建立分支机构和子公司,供应链不断延长,且变得更加错综复杂。因此,物流成为了企业董事会会议中讨论的一个关键话题,企业的竞争力和生存能力开始取决于如何有效地采购和管理供应商的能力。



这些变化对仓储空间的需求产生了深远的影响。然而,直到上世纪十年中期,相较于其他房地产类型,无论是在购买还是开发方面,物流资产的价格在每平方米的基础上都保持着较低的水平。这一估值差距现在已经缩小。全球疫情以及随之而来的电子商务销售的快速增长,促使企业和投资者争相抢占战略位置的仓库和配送设施,尤其是在供应链沿线,以及最重要的、靠近最大消费市场的地方。因此,物流资产的价值大幅增加,特别是在英国,此后在整个欧洲大陆的表现优于其他传统房地产类型。



鹿特丹就是一个典型的例子。作为欧洲最大的集装箱港口,得益于与欧洲其他地区广泛的多式联运网络连接,以及在3小时车程内拥有约5200万人口的富裕人口,鹿特丹成为了需要进入欧洲市场的物流运营商最理想的物流中心之一。鹿特丹及其周边地区的仓储空间需求也因此异常旺盛。



物流仓储市场在很大程度上受益于疫情引发的贸易和电子商务增长,在过去四年中有三年的租赁需求创下纪录,这进一步推动了估值和租金的上涨。根据独立房地产信息提供商Property Market Analytics(PMA)的数据,到2023年12月,鹿特丹地区物流资产的平均资本价值在过去三年内增长了27%。

类似的增长也出现在其他欧洲主要市场,其中伦敦以同期增长30%的涨幅领先,其次是鹿特丹、柏林、曼彻斯特、巴黎和罗马。在2023年,由于经济衰退、资本成本上升以及房地产溢价(如政府债券)低于其他资产类别等因素,物流需求和价格有所放缓。



然而,一旦经济恢复增长,且收益率稳定,物流仓储市场的竞争将再次加剧,并扩展到新的地区。随着土地资源的紧张,建设规划变得更加复杂,环境法律对新建用地投资施加了更加严格的限制,同时加速了老旧资产的淘汰,物流仓储行业中的供需失衡将在中期内支撑行业的稳定表现。
图1:欧洲工业和物流投资市场


年交易额(10亿欧元)和资金来源(%),2022年和2023年的平均值。



2

高供给时代即将结束?


对于仓储和物流运营商来说,位置是最重要的因素。选择合适的地点需要对多个因素进行深入分析,包括劳动力的可用性、租金水平和运输成本。所有这些因素都必须仔细考虑,以选择能够优化运营效率的最佳位置。最具吸引力的租赁现有资产或建设新仓库的地区可以分为两个类别:一类靠近港口和主要交通枢纽,另一类则接近人口稠密的城市中心。在大多数地区,这些也被称为欧洲物流核心市场,虽然在过去两个季度出现了空置率的上升,但空置率仍然接近历史最低水平。



新建配送中心能否满足未来的额外需求?很可能无法满足,因为土地可用性正在成为制约现有物流库存扩张的重要因素。欧洲是全球土地使用最密集的地区之一。数十年的城市化进程和人口增长,使得建筑公司越来越难以找到合适的仓库建设用地,尤其是在人口稠密地区或周边地区。随着市政府和地方政府优先建设其他类型的房地产,而非仓库和配送中心,争夺可用土地的竞争可能会加剧。

大伦敦政府(GLA)进行的一项土地供应分析显示,从2001年到2020年,伦敦都市区失去了大约1500公顷的工业用地,相当于总存量的18%,这些用地主要被拿来用于建设新住房。随着大多数欧洲大都市的住房负担能力将恶化,我们预计政治议程将进一步朝住房建设的方向转变。例如,根据荷兰报纸《Het Parool》的报道,预计到2040年,阿姆斯特丹将净减少约350公顷的工业用地转为住宅用地。



上述趋势使得城市物流成为一种有吸引力的投资策略,因为供应的稀缺无疑将导致进一步的资本升值和租金增长。该细分市场包括位于城市边缘的、通常不超过5000平方米的资产,这些位置通常能够方便地接入公路网络,并且距离市中心不到一小时的车程。

由于供应紧张、进入门槛高以及消费者要求越来越短的交货时间,物流资产近年来实现显著的租金增长。根据PMA的数据,物流资产与大型城外配送中心之间的租金差距已经大幅增加,预计在未来几年这一差距还会进一步扩大。
图2:注意差距,城市物流加速



3

更小、更高、更近:

去中心化物流中心的扩展



关于新开发项目的数据支持了我们关于城市市场吸引力不断增长的观点。建筑行业具有顺周期性,并且比经济周期更不稳定,在经济增长阶段经历显著扩张,在危机时期则进入深度衰退。在过去的十年里,受廉价信贷和大量资本追逐房地产收益的推动,欧洲仓库和配送中心的发展平均每年增长20%。

然而,宏观经济环境的疲软以及过去18个月的紧缩货币政策为开发活动的首次显著下降创造了条件,这是十多年来的首次下降。从那以后,新的项目数量逐渐减少。一方面,经历了多年的激进扩张后,运营商对新空间的预租变得更加谨慎。另一方面,一些开发商暂停了投机性项目,等待更加有利的宏观经济条件和借贷成本的回落。这些动态在德国尤为明显。



然而,通过审视仍在开发中的项目,两个进一步的见解浮现出来。首先,物流资产正在向更广泛的欧洲地区扩展,平均地块面积却有所下降。在过去两年完成的空间中,只有约35%位于核心的30个物流市场,而2018年这一比例为40%。换句话说,开发活动指向物流地点的去中心化。大多数西欧国家都能见到这一趋势,只有少数几个国家,如西班牙和意大利,正在进行集中的开发。其他大多数国家,新设施的建设都在向次要地点转移,这些地方土地更容易获得,规划许可更容易获得批准,而且履行中心的最佳规模(通常)更小。

另外,Buck Consultants International(BCI)的一项最新调查揭示了导致小型物流单位在新地点蔓延的另一个原因。越来越多的欧洲领先运营商和开发商计划改变其运营模式和地理布局,从基于单一大型分销平台的运营模式,转变为基于一个由中心枢纽和卫星设施组成的网络的运营模式
图3:物流正在向城市中心靠拢


1
咨询
官方微信群
官方客服

扫码添加,立即咨询

加群
官方微信群
官方微信群

扫码添加,拉你进群

更多
订阅号服务号跨境资讯
二维码

为你推送和解读最前沿、最有料的跨境电商资讯

二维码

90% 亚马逊卖家都在关注的微信公众号

二维码

精选今日跨境电商头条资讯

回顶部