人人都想来迪拜

在全球疫情最严重的时候，迪拜面临外籍人士大量外流和邻近商业中心日益激烈的竞争，政府决定开放。这一决定现在正在帮助迪拜避开席卷全球的商业房地产危机。

迪拜所属的阿拉伯联合酋长国开始摆脱在这个盛产石油的地区盛行了数十年的经济模式，即将居住权与就业挂钩。官员们扩大了长期“黄金”签证的申请范围，取消了公司本地合伙人必须占多数的要求，改为周一至周五工作制，并使未婚夫妇同居合法化。

阿联酋黄金签证

政策制定者希望通过吸引外籍人士并鼓励其中一些人创业来帮助迪拜摆脱“流动城市”的名声。这似乎得到了回报。

在回答彭博社的提问时，当局公布了去年的数据，揭示了经济复苏的规模。2023年，迪拜拥有411802个有效营业执照，较2022年增长了30%，比2021年增长了75%。

本月早些时候，迪拜国际金融中心表示，2023年在该中心注册的实体数量较上年同期增长 26%，达到5500多家。该自由区目前雇用了约41600名员工，增长了15%。

这种影响在酋长国的商业房地产市场最为明显。与伦敦和纽约等其他城市的需求下滑形成鲜明对比的是，迪拜的入住率创下历史新高。在被称为DIFC的迪拜金融区，办公空间稀缺，租金仍在上涨。

该商业中心最著名的塔楼正在出售，估值可能高达15亿美元。这处房产是布鲁克菲尔德在全球表现最好的资产之一，而与此同时，包括洛杉矶和伦敦金丝雀码头在内的其他资产却受到入住率下降的打击。

DIFC

“这个市场与我们在世界各地看到的趋势完全脱节，”房地产公司Cushman & Wakefield Core研究和咨询主管Prathyusha Gurrapu表示。“虽然许多西方市场仍在研究混合办公或居家办公模式，但在这里，需求激增，几乎所有人都回到了办公室。”

经济自由

可以肯定的是，许多外部因素也促进了人们的到来。银行家们从亚洲迁出以逃避封锁，俄罗斯富人则在2022年入侵乌克兰后迁入以保护资产。加密货币投资者蜂拥而至，还有寻找第二套住房的印度富人以及来自欧洲和整个中东地区的年轻求职者。

政府改革使一些新移民得以创办企业。

风险情报咨询公司Rane Network的中东和北非高级分析师Ryan Bohl表示：“从整体上看，所做的改变是重大的。”他说，沙特阿拉伯和卡塔尔“都将面临压力，如果它们想与迪拜给予企业的经济自由竞争，就必须设法以对自己有利的方式实现经济自由化”。

除了商业地产的繁荣之外，其他地方也明显见到了资金涌入的迹象。学校和俱乐部的等候名单排得很长，而主要道路经常堵塞。政府宣布了一项耗资50亿美元的公共交通项目，政策制定者预测，到2040年，迪拜的人口将从目前的350万激增至580万。

尽管抵押贷款利率徘徊在二十年来的最高水平，但住宅房地产价格正在接近创纪录水平。别墅的平均年租金已飙升至近8.85万美元。去年，买家排队购买价值500万美元的房屋，一位开发商在数小时内售出了价值8.44亿美元的房屋。在高端市场，价值2500万美元或以上的房屋销售额在2023年翻了一番。

留下人才

新规定以其他方式颠覆了迪拜的房地产市场。根据房地产经纪Betterhomes的数据，终端用户目前占房产购买量的44%，而2019年这一比例为29%。

伦敦人Jake El-Rasoul是成千上万想在迪拜买房的外籍人士之一。自从十年前搬到这座城市以来，这位40岁的人过着年复一年的生活，他意识到如果失去工作，他很可能需要离开。

但在2022年5月，在政府签证改革的鼓励下，他开了一家财务咨询公司。“我看到了一个机会，并认为这是建立自己企业的好时机，”他说，“这不再那么令人畏惧了，签证的灵活性绝对是一个重要因素。”

中东各地的政策制定者将知识型产业视为未来的发展方向，并一直将石油财富投入高科技领域。为了吸引合适的人才从事此类工作，阿联酋当局认识到提供长期视野和可预测性的重要性——这是高管们决策的基石。黄金签证在一定程度上确保了这一点，尽管公民身份在很大程度上仍然不在考虑之列。

尽管沙特也宣布了旨在使利雅得变得更具吸引力的的举措，但挑战仍然存在。一个重要问题是，从基础设施、住房、生活方式和行政管理角度来看，它是否已经准备好迎接外国白领及其家人的涌入。同样，人们是否会放弃相对更自由、更国际化的迪拜而搬到那里，也是一个问号。

对El-Rasoul来说，他计划至少在未来十年内将迪拜作为自己的家。“感觉有越来越多的人来这里长期居住，”他说，“迪拜在这方面已经发生了变化。”

石油财富

吸引他们的部分原因是中东巨大的石油财富——仅阿联酋首都阿布扎比就拥有控制着1.5万亿美元资产的国家基金。这促使许多跨国公司考虑在该地区扩张。

Open Hub总监Nathan Gatland表示，他的公司现在平均每月帮助约80家公司成立，而一年前每月大约有25家公司获得贸易许可。尽管阿联酋决定引入公司税，但情况仍然如此。

Gatland表示：“我原以为公司税会产生负面影响，但由于市场潜力，我们看到更大的公司来到这里。”“当他们将员工调到这里时，就打开了一个全新的市场，许多高净值人士正在涌向这个市场。”

不过，局限性仍然存在。其中包括：当居民停止工作时会发生什么？风险管理和保险咨询公司达信集团印度、中东和非洲地区首席执行官Renee McGowan表示，迪拜需要制定退休计划和健康保险计划，让居民在迪拜退休。

迪拜不断下降的免税地位也可能阻碍其吸引更多外国人的能力。除了公司税外，阿联酋还于2018年在政府对服务征收的大量费用之上引入了增值税，迪拜已经跻身世界上最昂贵的城市之列。

“总体来说，迪拜和阿联酋正面临着相互冲突的迫切需要，一方面要找到发展比较优势的方法让人们留在该国，另一方面要通过增加税收和扩大税基来合理化预算。”Rane Network的Bohl说。

本文原载于Fortune，The UAE’s policy overhaul is paying off big time for Dubai with ‘a surge in demand and almost everyone is back in the office’