优质卖家必经之路：如何在美国建立海外仓
17672「 闻道研习会：活动概况 」
2017年11月1日20:10（中国时间）
主持：Six-One
主题：如何在美国建立海外仓
位置：「知无不言」之闻道研习会微信群
方式：语音/文字直播
什么是“闻道研习会”
群名称来源于《道德经》："上士闻道，勤而行之；中士闻道，若存若亡；下士闻道，大笑之，不笑不足以为道。" 本群追求务实、积极的知识、经验互动分享，期待跨境电商人互相激励成长。
「 活动内容实录 」
闲话少说，海外仓对于海运的卖家来说必不可少，特别是在旺季开始前。一方面方便备货，另外一方面节约物流成本，尤其你有了海外仓仓库，不打托过来的价格等于你装了两个柜，但是只用了一个柜的价格（完全可以来美国打托）。
我是美国亚马逊卖家，长期生活在美国，同时也做一些美国本地服务，如果有兴趣可以参观我的网站：http://www.loopnet.com。今天我主要介绍在美国建仓的一些成本和技巧。
如果你要在美国建立仓库，你不仅要考虑想把仓库建立在哪里，还要考虑的是一个综合的成本：综合成本=仓库费用+人工费用+散货物流费用+海运成本，这几个费用和你最终的成本息息相关。
一、几种计算租金费用的方式
租仓库的时候，网站上提供了几种计算费用的方式：
第一种是仓库的租金是每平方英尺的价格+NNN （地税/各类税收）+杂费（停车费，修草坪的费用等）+水电费用。第一手房东一般是NNN lease比较多。第二种是FS lease：Full Service，这个价格就包含了所有的杂费。二手房东Full service的多些。
网站上提供的NNN价格，不要太当真。一般来说很久没租出去的仓库，才会算一个Full Service的价格，这时候就可以讨价还价。
美国不用平方米，用的单位是SQFT（平方英尺），10SQFT=0.92平方米。同样的仓库，休斯顿和洛杉矶根据他们的均价来计算就会差2万多刀一年，算上用人成本等各种费用等等，一年下来，洛杉矶要比休斯顿贵3万多美金了。
以上这两个租金当然是不包含杂费和水电的，7000平方英尺的仓库（650平方）的仓库水电费需500美金一个月左右，如果开空调会更高。
如果租一个7000平方英尺的仓库（650平方），加州仓库的租金是8.8万美元，休斯顿港口是6.7万美元一年。租越大的仓库越便宜，如果你打算租15000平方英尺的仓库，你可以和landlord（房东）谈单价。一般租约是3年或者5年。如果你长租5年，那么价格可以再谈。港口城市的仓库会比较贵，但是内陆集装箱运输成本几乎没有了。
租仓库的时候会有很多floor plan，美国人的公司会很喜欢办公室多，然后存储区域小。但是对于电商来说，可能更喜欢open office,作为老板来说，可以监督员工，而且节约办公室。你在看定仓库以后，可以叫房东吧墙壁全部拆除，这个叫demo。如果你一次性租5年，很多房东愿意将墙壁拆了，给你装新地板，给你换新的灯什么的。但是如果你只租三年，很多房东就懒得搞了。还有一点，如果你让房东改的越多，你议价的能力就会减少，谈下来的可能性就会低。不如自己之后找contractor来装地板什么的。因为铺地板相对房租来说并不多。
二、如何处理货架和叉车
还有一点，关于建货架。货架是需要打进地里去的。所以需要专门的contractor来安装。三米长的架子要$400一个不算人工。如果只是转运，不需要架子，因为装了架子以后，还需要买能垂直延伸的叉车，非常贵。不过叉车是可以租的，你只要在集装箱来的那天租一天，一天大约$250。买一个二手的是2万美金，一台新的是4万美金。叉车分用电和用气，用电需要480v电压，不是每个仓库都有插电转接口和这个电压。用气就是煤气，一桶煤气还蛮便宜，但是需要存很多煤气罐就是。
三、如何和房东谈仓库问题
你在看仓库的时候要努力看仓库的问题，挑刺，因为越多刺，就可以和房东讨价还价了。可以挑刺的地方例如：
办公室太多，仓库实际可用面积太少。
你的叉车是用电的，不是用气的 （如果他是用电，你就说你是用气的，如果他用气，你就说你是用电的）。
仓库层高低，不能利用很多垂直空间。
周围环境差，不安全。
仓库里面有柱子。
仓库的deck不能倒40尺高柜的卡车。
所有的一切都可以讨价还价。
如果你真的很喜欢这个仓库，你就可以发RFP给房东的经纪人，房东的经纪人在3-5天内给你回复。这时候你就可以发回去RRFP回去。不要表现的太急，太急了就没有讲价余地了，一般可以讨价还价10%-15%。
四、可以省钱的环节
很多人会推荐你去用中介，这里叫agent/broker。他会帮你找仓库，带你看仓库，帮你讨价还价。我不会很推荐，因为agent是拿提成的。虽然是为你服务，也希望你能多付点钱给房东，这样他也可以拿多提成。一般提成是你租金的4.5%，而且是房东一次性支付的。如果你三年的租金是20万美金，那你签约了以后，房东在没收租金的情况下要一次性付给中介9000美金。如果你自己看，自己讨价还价，你可以给自己节约9000刀……如果你不用中介，这个4.5%你就可以和房东直接讨价还价了。
找转租。很多仓库在经营了2年或者3年以后开不下去了，或者要租更大的仓库了，就会将原来的仓库低价转租出去。这时候完全是你是刀俎，人家是鱼肉了。遇到有破产的公司，通常可以以原价60%的价格将仓库租下来。对于海外仓过度的卖家来说，旺季找过渡仓库，这个是最经济的选择。很多仓库一般在租约到期前2个月就陆续搬空了。在搬空前半年，他们的仓库就会放出来。那你就可以和他们商量要2个月的仓库。你一次性付清，反正对于他们来说空着也是空着，而你只需要两个月的过度。
一次性付清所有的房租。新租客入住，房东会检查信用记录。所以会需要2个月。如果你一次性付清所有的租金，那你还可以去和房东要15%的折扣。
如果你刚做美国仓库，没有很多现金流，那你也可以和房东商量第一年少一点，第二年的租金涨百分之几、第三年涨百分之几，当然总价是不变的，但是第一年的现金流就正了，你就不会压力那么大了。
抱团出海。我个人很反感抱团出海，过去那么多年了，一般抱团的都一起死在海里了。但是如果你真的有很信的过的朋友，你可以抱团一起租仓库，平摊费用比如你一个人只需要5000平方英尺，另外一个也是5000，那你们包团价就是10000平方英尺。本来大仓库就会便宜很多。比如我以前看一个15000平方英尺的仓库单价是5美金一平方，但是25000的仓库单价就是4美金。你可以把仓库租下来转租出去。风险就是你如果签了合约，最后你合作伙伴退出来，你还是要接着付租金。
有的政府是给补贴的，貌似我听说过什么政府补贴一部分的海外仓钱。可以去问问，但是这种有规定海外仓大小，那你就可以抱团了。
五、关于人工成本
在加州员工的工资一般是15美金一时，德州是12美金，东部的巴尔的摩10美金。巴尔的摩、费城全是黑人，黑人基本上不干活，有问题撵都撵不走。老墨搬东西可以，但是也要有人看着。非法移民也不大靠谱，要谨防最后给你来个工伤讹诈你。
来美国的老中大叔感觉很比广场舞大妈素质还差，很难搞，抱怨很多，也不好好干活。总之，你要派个人要看着。可靠的仓库管理人员，加州年薪10万美金，中部州6万美金，东部6-7万美金。
六、关于治安
越便宜的地方治安越不好。本来仓库就不会在好的地区，赚辛苦钱的人一般都在比较差的地区。所以建议要配把木仓，Glock木仓通常600美金，我建议上下班要常随身携拿。而且我们做电商的，整个旺季都加班加点的，晚上回家很正常，要配着木仓下班以免被偷袭。
七、关于美国内陆的物流运输
美国西部的港口主要在洛杉矶，中部的港口在休斯顿，东部主要的港口有纽约，波士顿，费城等。从中国广东发洛杉矶一般只要22天的时间，发休斯顿港口需要30天，发东部需要40天，旺季时间会长些。
一般来说，需要租美国仓的产品多半会走UPS Ground。 UPS是按照距离收费的，加州仓库发东部会很贵，同理，东部的仓库发加州会比较贵。这就是为什么很多公司会建2-3个仓库来优化物流的费用。
如果你最后是发amazon，那你就不需要考虑哪里建仓库了。AmazonLTL的服务是就近分配的。如果你打算同时建立几个仓库，那你可以参考uline。这个道理就和你没有团队做产品调研、但是你跟着anker，人卖啥你卖啥！大公司肯定做过research，咱就是迷信大公司。
洛杉矶，西雅图，达拉斯，亚特兰大，芝加哥，费城，这几个城市是他们核算下来辐射最大的几个集散地。
如果你建第一个，可以考虑西部洛杉矶，或者中部的达拉斯。
八、关于保险问题
房东会要求你要购买保险，通常General Liability Insurance 就可以，一般是800$-1500$一年。这个可以多quote几家保险公司，每家不一样。但是货物一旦入库，这个是必须要的。
保险的时候你会发现发来的quote会差很多，有的保险公司会和你说你这个销量，需要付几万刀的保险费blalala的，有些保险公司只要几千。这时候你就可以把一些不必要的条款全部去掉，把不必要的保险条款去掉以后，你就可以再请叫保险公司降价。同时，还需要互相quote，将A公司低价的quote发给B公司看等等，希望他们互相match。这方法在你之后选物流公司也可以用，比如你想用UPS的服务，但是你不直接quote UPS，你先去Fedex把价格quote一下，然后去challengeUPS以拿来低价。
保险公司是比较恶心的，需要不断去challenge。立场要强硬，但是态度要暧昧，这样才能拿到一个很好的价格，
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闲话少说，海外仓对于海运的卖家来说必不可少，特别是在旺季开始前。一方面方便备货，另外一方面节约物流成本，尤其你有了海外仓仓库，不打托过来的价格等于你装了两个柜，但是只用了一个柜的价格（完全可以来美国打托）。
我是美国亚马逊卖家，长期生活在美国，同时也做一些美国本地服务，如果有兴趣可以参观我的网站：http://www.loopnet.com。今天我主要介绍在美国建仓的一些成本和技巧。
如果你要在美国建立仓库，你不仅要考虑想把仓库建立在哪里，还要考虑的是一个综合的成本：综合成本=仓库费用+人工费用+散货物流费用+海运成本，这几个费用和你最终的成本息息相关。
一、几种计算租金费用的方式
租仓库的时候，网站上提供了几种计算费用的方式：
第一种是仓库的租金是每平方英尺的价格+NNN （地税/各类税收）+杂费（停车费，修草坪的费用等）+水电费用。第一手房东一般是NNN lease比较多。第二种是FS lease：Full Service，这个价格就包含了所有的杂费。二手房东Full service的多些。
网站上提供的NNN价格，不要太当真。一般来说很久没租出去的仓库，才会算一个Full Service的价格，这时候就可以讨价还价。
美国不用平方米，用的单位是SQFT（平方英尺），10SQFT=0.92平方米。同样的仓库，休斯顿和洛杉矶根据他们的均价来计算就会差2万多刀一年，算上用人成本等各种费用等等，一年下来，洛杉矶要比休斯顿贵3万多美金了。
以上这两个租金当然是不包含杂费和水电的，7000平方英尺的仓库（650平方）的仓库水电费需500美金一个月左右，如果开空调会更高。
如果租一个7000平方英尺的仓库（650平方），加州仓库的租金是8.8万美元，休斯顿港口是6.7万美元一年。租越大的仓库越便宜，如果你打算租15000平方英尺的仓库，你可以和landlord（房东）谈单价。一般租约是3年或者5年。如果你长租5年，那么价格可以再谈。港口城市的仓库会比较贵，但是内陆集装箱运输成本几乎没有了。
租仓库的时候会有很多floor plan，美国人的公司会很喜欢办公室多，然后存储区域小。但是对于电商来说，可能更喜欢open office,作为老板来说，可以监督员工，而且节约办公室。你在看定仓库以后，可以叫房东吧墙壁全部拆除，这个叫demo。如果你一次性租5年，很多房东愿意将墙壁拆了，给你装新地板，给你换新的灯什么的。但是如果你只租三年，很多房东就懒得搞了。还有一点，如果你让房东改的越多，你议价的能力就会减少，谈下来的可能性就会低。不如自己之后找contractor来装地板什么的。因为铺地板相对房租来说并不多。
二、如何处理货架和叉车
还有一点，关于建货架。货架是需要打进地里去的。所以需要专门的contractor来安装。三米长的架子要$400一个不算人工。如果只是转运，不需要架子，因为装了架子以后，还需要买能垂直延伸的叉车，非常贵。不过叉车是可以租的，你只要在集装箱来的那天租一天，一天大约$250。买一个二手的是2万美金，一台新的是4万美金。叉车分用电和用气，用电需要480v电压，不是每个仓库都有插电转接口和这个电压。用气就是煤气，一桶煤气还蛮便宜，但是需要存很多煤气罐就是。
三、如何和房东谈仓库问题
你在看仓库的时候要努力看仓库的问题，挑刺，因为越多刺，就可以和房东讨价还价了。可以挑刺的地方例如：
办公室太多，仓库实际可用面积太少。
你的叉车是用电的，不是用气的 （如果他是用电，你就说你是用气的，如果他用气，你就说你是用电的）。
仓库层高低，不能利用很多垂直空间。
周围环境差，不安全。
仓库里面有柱子。
仓库的deck不能倒40尺高柜的卡车。
所有的一切都可以讨价还价。
如果你真的很喜欢这个仓库，你就可以发RFP给房东的经纪人，房东的经纪人在3-5天内给你回复。这时候你就可以发回去RRFP回去。不要表现的太急，太急了就没有讲价余地了，一般可以讨价还价10%-15%。
四、可以省钱的环节
很多人会推荐你去用中介，这里叫agent/broker。他会帮你找仓库，带你看仓库，帮你讨价还价。我不会很推荐，因为agent是拿提成的。虽然是为你服务，也希望你能多付点钱给房东，这样他也可以拿多提成。一般提成是你租金的4.5%，而且是房东一次性支付的。如果你三年的租金是20万美金，那你签约了以后，房东在没收租金的情况下要一次性付给中介9000美金。如果你自己看，自己讨价还价，你可以给自己节约9000刀……如果你不用中介，这个4.5%你就可以和房东直接讨价还价了。
找转租。很多仓库在经营了2年或者3年以后开不下去了，或者要租更大的仓库了，就会将原来的仓库低价转租出去。这时候完全是你是刀俎，人家是鱼肉了。遇到有破产的公司，通常可以以原价60%的价格将仓库租下来。对于海外仓过度的卖家来说，旺季找过渡仓库，这个是最经济的选择。很多仓库一般在租约到期前2个月就陆续搬空了。在搬空前半年，他们的仓库就会放出来。那你就可以和他们商量要2个月的仓库。你一次性付清，反正对于他们来说空着也是空着，而你只需要两个月的过度。
一次性付清所有的房租。新租客入住，房东会检查信用记录。所以会需要2个月。如果你一次性付清所有的租金，那你还可以去和房东要15%的折扣。
如果你刚做美国仓库，没有很多现金流，那你也可以和房东商量第一年少一点，第二年的租金涨百分之几、第三年涨百分之几，当然总价是不变的，但是第一年的现金流就正了，你就不会压力那么大了。
抱团出海。我个人很反感抱团出海，过去那么多年了，一般抱团的都一起死在海里了。但是如果你真的有很信的过的朋友，你可以抱团一起租仓库，平摊费用比如你一个人只需要5000平方英尺，另外一个也是5000，那你们包团价就是10000平方英尺。本来大仓库就会便宜很多。比如我以前看一个15000平方英尺的仓库单价是5美金一平方，但是25000的仓库单价就是4美金。你可以把仓库租下来转租出去。风险就是你如果签了合约，最后你合作伙伴退出来，你还是要接着付租金。
有的政府是给补贴的，貌似我听说过什么政府补贴一部分的海外仓钱。可以去问问，但是这种有规定海外仓大小，那你就可以抱团了。
五、关于人工成本
在加州员工的工资一般是15美金一时，德州是12美金，东部的巴尔的摩10美金。巴尔的摩、费城全是黑人，黑人基本上不干活，有问题撵都撵不走。老墨搬东西可以，但是也要有人看着。非法移民也不大靠谱，要谨防最后给你来个工伤讹诈你。
来美国的老中大叔感觉很比广场舞大妈素质还差，很难搞，抱怨很多，也不好好干活。总之，你要派个人要看着。可靠的仓库管理人员，加州年薪10万美金，中部州6万美金，东部6-7万美金。
六、关于治安
越便宜的地方治安越不好。本来仓库就不会在好的地区，赚辛苦钱的人一般都在比较差的地区。所以建议要配把木仓，Glock木仓通常600美金，我建议上下班要常随身携拿。而且我们做电商的，整个旺季都加班加点的，晚上回家很正常，要配着木仓下班以免被偷袭。
七、关于美国内陆的物流运输
美国西部的港口主要在洛杉矶，中部的港口在休斯顿，东部主要的港口有纽约，波士顿，费城等。从中国广东发洛杉矶一般只要22天的时间，发休斯顿港口需要30天，发东部需要40天，旺季时间会长些。
一般来说，需要租美国仓的产品多半会走UPS Ground。 UPS是按照距离收费的，加州仓库发东部会很贵，同理，东部的仓库发加州会比较贵。这就是为什么很多公司会建2-3个仓库来优化物流的费用。
如果你最后是发amazon，那你就不需要考虑哪里建仓库了。AmazonLTL的服务是就近分配的。如果你打算同时建立几个仓库，那你可以参考uline。这个道理就和你没有团队做产品调研、但是你跟着anker，人卖啥你卖啥！大公司肯定做过research，咱就是迷信大公司。
洛杉矶，西雅图，达拉斯，亚特兰大，芝加哥，费城，这几个城市是他们核算下来辐射最大的几个集散地。
如果你建第一个，可以考虑西部洛杉矶，或者中部的达拉斯。
八、关于保险问题
房东会要求你要购买保险，通常General Liability Insurance 就可以，一般是800$-1500$一年。这个可以多quote几家保险公司，每家不一样。但是货物一旦入库，这个是必须要的。
保险的时候你会发现发来的quote会差很多，有的保险公司会和你说你这个销量，需要付几万刀的保险费blalala的，有些保险公司只要几千。这时候你就可以把一些不必要的条款全部去掉，把不必要的保险条款去掉以后，你就可以再请叫保险公司降价。同时，还需要互相quote，将A公司低价的quote发给B公司看等等，希望他们互相match。这方法在你之后选物流公司也可以用，比如你想用UPS的服务，但是你不直接quote UPS，你先去Fedex把价格quote一下，然后去challengeUPS以拿来低价。
保险公司是比较恶心的，需要不断去challenge。立场要强硬，但是态度要暧昧，这样才能拿到一个很好的价格，
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